Il padre e uno dei figli costruiscono casa su terreno in comproprietà, mutuo cointestato, ma pagato solo dal figlio, ultima rata più di 10 anni fa. Finita la costruzione, fanno una scrittura privata insieme a un altro fratello maggiore, che riconosce che la casa in possesso al fratello minore è stata costruita solo da lui e non vanta diritti relativamente al fabbricato (documento nullo in quanto patto successorio?).
Quesito: dopo 35 anni dalla scrittura e 25 dalla morte del padre, visto che gli eredi del fratello maggiore pretendono solo ora quota di casa e affitto arrettrato, il fratello minore può chiedere la restituzione delle spese di costruzione e migliorie o si è prescritto il termine per farlo?
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Quanto al rimborso delle spese di costruzione, sembrerebbe essere già maturata le prescrizione di ogni diritto in relazione ad esse.
Relativamente, infine, alle migliorie, mi sembra di capire che - com'è ovvio, data la situazione - non sia mai stata nemmeno richiesta l'autorizzazione ad apportarle e, perciò, non sono rimborsabili; peraltro, ove mai tale autorizzazione fosse stata richiesta al padre o ad alcuno dei suoi eredi, questo comporterebbe il riconoscimento della comproprietà del fabbricato con il padre e pregiudicherebbe, quindi, la fondatezza della rivendicazione della proprietà esclusiva (sia essa diretta o per usucapione) in capo al figlio minore.
Tengo a precisare, ancora, che qualsiasi richiesta di rimborso (che sia per le spese di costruzione o per le migliorie) andrebbe formulata dal fratello minore solo in caso di rinunzia a far valere la proprietà esclusiva del fabbricato o, eventualmente, solo subordinatamente alla richiesta di riconoscimento di quella proprietà.
È opportuno precisare, da ultimo, che ogni rivendicazione da parte degli eredi del padre (tra i quali, giova ricordarlo, è anche lo stesso suo figlio minore) non può che riguardare la sola quota della proprietà del fabbricato a lui intestata (salva diversa disposizione dell'atto di cointestazione, il 50% dell'intero) rimanendo, la restante quota del fabbricato, nella piena proprietà del figlio cointestatario.
Sperando di essere stato sufficientemente chiaro ed esaustivo nella trattazione di un argomento piuttosto complesso, Le rinnovo la mia piena disponibilità ed i cordiali saluti.
avv. Livio T. Operamolla
Gentile signor Raul,
La scrittura privata è valida fra le parti in quanto, da come dice, il figlio maggiore ha solo dato il proprio consenso.
Inoltre, se il figlio minore ha posseduto l'immobile, con possesso esclusivo dello stesso ininterrotto per 20 anni, ha comunque usucapito l'immobile.
Ritengo che il figlio minore non debba niente al maggiore.
Cordiali saluti
Avv. Emanuela Costa
Venezia
Gentilissimo Sig. Raul,
dato il tempo trascorso, il fratelle minore può certamente eccepire l'usucapione del fabbricato.
La scrittura a suo tempo stipulata - ed il cui contenuto andrebbe, comunque, esaminato approfonditamente - stando a quanto Lei riferisce, potrebbe senza dubbio configurarsi, nei confronti del fratello maggiore, come patto successorio (e, in quanto tale, nullo) ma solo nella parte relativa alla rinunzia a rivendicare diritti sull'immobile, non certo nella parte relativa al riconoscimento del possesso in capo al fratello minore e delle spese da questi sostenute: tale parte della scrittura - di cui, ribadisco, andrebbe esaminato approfonditamente il contenuto - potrebbe costituire un valido, e forse decisivo, supporto all'eccezione di usucapione del fabbricato da parte del fratello minore.
In ogni caso, quella scrittura dovrebbe essere pienamente efficace nella sua interezza nei confronti del padre - e, conseguentemente, di tutti i suoi eredi (ivi incluso anche il fratello maggiore) - dal momento che, andando a regolare non una vicenda giuridica futura ed eventuale (qual è quella successoria) ma attuale e certa tra loro (qual era, al momento della scrittura, la cointestazione del terreno e del fabbricato), non sembrerebbe configurarsi quale patto successorio tra il padre ed il fratello minore il quale, perciò, potrebbe rivendicare la proprietà esclusiva del fabbricato direttamente in forza di quella stessa scrittura e solo in via subordinata in virtù della maturata usucapione.
Rimanendo a Sua completa disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento ed approfondimento Lei ritenesse necessari, La saluto molto cordialmente.
avv. Livio T. Operamolla
Tenga conto che relativamente alla canone di locazione, in assenza di un contratto regolarmente registrato non possono richiederglielo. Non potrebbero richiederle neanche un indennità' di ingiusto arricchimento ( indennità di occupazione) perché si prescrive in dieci anni. Ritengo che anche le azioni ereditarie siamo prescritte. Per maggiori informazioni dovrei visionare la documentazione, non esiti dal contattarmi. Cordiali saluti avv. Fabio Di Resta
Egregio Sig. Raul,non possono essere richiesti canoni di locazione pregressi ma solo i cd frutti del bene immobile,qualora non possa validamente sostenersi che e' gia' intervenutal'usucapione.Per quanto concerne le opere compiute,potrebbe profilarsi un debito del defunto per i costi sostenuti e per l'indennizzo dovuto per le migliorie,da detrarre dall'attivo ereditario .Cordialmente Avv.Alfredo Guarìno Napoli
