scrivo per chiedere un consiglio su una situazione complessa riguardante dei lavori condominiali a cui io e la mia compagna siamo stati forzati a contribuire, senza che ci fosse mai stata data la possibilità di opporci o essere adeguatamente informati.
Lo scorso dicembre abbiamo acquistato un appartamento da una signora inglese, che aveva ereditato la casa dal padre ormai deceduto. Prima del rogito, era stato stabilito che nel condominio sarebbero stati fatti dei lavori di rinfacciamento dei balconi, e la venditrice ha firmato un documento che stabiliva che tali lavori, dal punto di vista economico, sarebbero stati a suo carico. Il documento era stato controfirmato anche dall’amministratore di condominio.
Dopo circa 4-5 mesi, poiché i lavori sul nostro balcone non erano ancora iniziati, abbiamo cercato di contattare la venditrice per confermare il tutto, ma non abbiamo mai ricevuto risposta. Dopo innumerevoli solleciti da parte dell’amministratore, io e la mia compagna siamo stati costretti a rinunciare ai lavori, anche per motivi economici. Tutto ciò è documentato tramite scambi di email con l’amministratore dove lui stesso aveva espressamente dichiarato che alla fine i lavori NON venivano effettuati e che, per legge, i costi non potevano spettare a noi di diritto.
I lavori per gli altri appartamenti sono comunque proseguiti e, lo scorso 28 settembre, siamo stati convocati a una riunione condominiale straordinaria, durante la quale ci è stato comunicato che dobbiamo pagare xxxx euro per il rinfacciamento del balcone, anche se non lo avevamo richiesto. L’amministratore ha deciso di procedere con i lavori senza avvisarci né telefonicamente né via email, e ha giustificato la decisione sostenendo che i balconi fossero "pericolanti". A nostro avviso, questa affermazione non è del tutto corretta, poiché l’appartamento era stato ristrutturato di recente e i balconi sembravano in buone condizioni al momento dell’acquisto.
Oltre a ciò, non ci è stato fornito alcun preventivo, né documentazione fotografica o tecnica che attestasse la necessità di intervenire. Inoltre, i lavori non sono stati eseguiti completamente: dovevano includere anche il piastrellamento e la rimozione delle macerie, per un totale di circa xxxx euro, ma a noi è stato addebitato solo il rinfacciamento.
Vorrei chiedervi gentilmente se, sulla base della legge italiana, posso contestare questa spesa e se ci sono diritti che potrei far valere, dato che:
- La venditrice aveva firmato un documento che la impegnava a sostenere i costi;
- Non siamo stati adeguatamente informati sui lavori;
- Non ci sono prove documentali che attestino la pericolosità dei balconi.
Ringrazio in anticipo chiunque possa darmi consigli o indicazioni utili su come procedere.
Cordialmente,
Gianluca
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Buongiorno,
in via preliminare, si rileva che la venditrice ha sottoscritto un documento con cui si impegnava a sostenere i costi dei lavori relativi al balcone, accordo che è stato altresì controfirmato dall’amministratore del condominio. Tale documento rafforza la Sua posizione, soprattutto qualora l'accordo sia stato espressamente menzionato nell'atto di compravendita o portato a conoscenza del condominio.
Ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’acquirente di un immobile è responsabile delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente, anche se tali spese derivano da deliberazioni precedenti. Tuttavia, l’accordo stipulato con la venditrice può essere fatto valere nei suoi confronti in via di regresso.
Si precisa, inoltre, che l'amministratore del condominio non può disporre autonomamente l'esecuzione di lavori straordinari senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che non ricorra una situazione di urgenza e pericolo, come previsto dall'art. 1135 del Codice Civile. Qualora l’amministratore avesse ritenuto i balconi "pericolanti", avrebbe dovuto produrre idonea documentazione tecnica (quali perizie o valutazioni tecniche) a supporto dell’urgenza dell’intervento.
Alla luce di quanto sopra, pertanto, il mio consiglio è di provvedere ad impugnare la delibera condominiale entro il termine del 28 ottobre.
Se ha necessità, mi può contattare ai recapiti indicati nel mio profilo.
Restando a disposizione, molto cordialmente saluto.
Avv. Fabio Casaburo
Buongiorno,
il documento firmato dalla venditrice, controfirmato dall’amministratore di condominio, che la impegna a sostenere i costi dei lavori sui balconi, ha valore legale. Questo rappresenta un accordo contrattuale che, al momento della vendita, trasferiva alla venditrice l’obbligo di farsi carico delle spese. Tale obbligo è stato acquisito al rogito e rimane valido anche dopo il trasferimento dell’immobile. Questo significa che non dovreste essere chiamati a rispondere economicamente per tali lavori.
Tuttavia, il fatto che non siate stati informati adeguatamente né abbiate avuto la possibilità di opporvi alla realizzazione dei lavori sui vostri balconi, costituisce una violazione dei vostri diritti come condomini. Secondo l’art. 1135 c.c., l'assemblea condominiale deve approvare le spese straordinarie, come i lavori di rifacimento, e devono essere forniti preventivi e una chiara indicazione degli interventi programmati.
Non essendo stato fornito alcun preventivo né una comunicazione preventiva da parte dell’amministratore, avete diritto di contestare la legittimità della richiesta economica.
Inoltre, l’affermazione dell’amministratore secondo cui i balconi sarebbero stati "pericolanti" dovrebbe essere supportata da documentazione tecnica che attesti la reale necessità di intervento per motivi di sicurezza. Senza tale documentazione, la richiesta di eseguire i lavori appare infondata e arbitraria.
Infine, se i lavori previsti comprendevano anche il piastrellamento e la rimozione delle macerie, ma tali interventi non sono stati completati, avete diritto a richiedere una riduzione del costo.
Alla luce di quanto sopra, Vi consiglio, pertanto, di inviare una diffida formale all’amministratore chiedendo:
1. L'annullamento della richiesta di pagamento a Vostro carico, richiamando il documento firmato dalla venditrice;
2. La produzione della documentazione tecnica che attesti la presunta pericolosità dei balconi.
3. Una spiegazione dettagliata riguardo la discrepanza nei lavori e nei costi.
Se ha necessità, mi può contattare ai recapiti indicati nel mio profilo.
Restando a disposizione, molto cordialmente saluto.
Avv. Fabio Casaburo
il problema è che la signora inglese aveva firmato un accordo per il rifacimento dei balconi e che lei avrebbe pagato la sua quota. Ora la venditrice si è impegnata personalmente lei al pagamento di tale somma, il fatto che abbia venduto l'appartamento è una circostanza che l'amministratore deve prendere i considerazione.
Se voi non avete la possibilità economica di pagare no siete costretti, la cassazione ha recentemente affermato che occorre l'unanimità dell'assemblea quindi il vostro diniego doveva essere fatto valere in assemblea.
Poi mi chiedo se nel contratto di acquisto dell'immobile vi fosse menzionata la clausola del rifacimento balconi
