Sottopongo alla vostra attenzione una situazione che a noi appare senza via d'uscita. Mio padre è proprietario, sulla carta, di 2000 metri quadrati di terreno sul quale i suoi fratelli hanno costruito un palazzo con appartamenti, dietro la promessa che prima o poi avrebbero regolarizzato il tutto con un atto di vendita che però, per un motivo o per un altro, non è mai stato fatto e non per volontà di mio padre. Oggi che entrambi i fratelli sono morti, le vedove sono nell'impossibilità di ricoprire gli oneri, mio padre è diventato invalido e a causa di infausti avvenimenti si trova nell'indigenza, non ha diritto a nessun aiuto da parte dello stato poiché risulta proprietario del terreno e dell' edificio costruito sopra e ciò presuppone che egli percepisca affitti in nero da parte delle vedove dei miei zii. Ciò è assolutamente falso, totalmente infondato e anche come atto di donazione, da parte di mio padre, ci è stato detto che occorre pagare diverse migliaia di euro. Come è possibile tutto ciò? Come possiamo venire fuori da un paradosso del genere? Calcoli che mio padre vive in casa mia perché non può permettersi un affitto. Grazie, a chiunque vorrà dedicarmi un po' del suo tempo.
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Gent.ma sig.ra Olga,
al fine di poterle dare una compiuta risposta è necessario leggere gli atti. Le posso dire, sulla base di quanto riferisce, che suo padre può rivendicare la proprietà del terreno al fine di vedersi riconosciuto e monetizzato il valore dello stesso. Se i proprietari dello stabile non vogliono provvedere alla liquidazione a favore di suo padre, questi potrà valutare di agire in giudizio. Ciò potrebbe indurre le vostre controparti a giungere ad un accordo.
Cordiali saluti
Egregio Signore/ra. Per il principio di accessione di cui all'art 934 CC, tutte le costruzioni effettuate sul suolo appartengono al proprietario del suolo stesso. Annoto che su una analoga questione è intervenuta anche una sentenza della Cassazione a sezione Unite N.3873 del 16/02/2018 secondo cui tra l'altro, ogni diversa altra intesa tra parti ( quale un accordo di vendita della proprietà traslativo della proprietà del suolo o un accordo costitutivo di un diritto reale su di esso) deve rivestire la forma scritta a pena di nullità (ab substantiam). Quindi se non esiste alcun documento scritto che attesi la vendita delle costruzioni o del terreno su cui sono edificate le case di cui parla, suo padre è certamente proprietario di tutto: del terreno e delle abitazioni. SE quest'ultime sono occupate dalle cognate le suggerisco pertanto, quanto meno di trovare - per il momento - un accordo per un comodato gratuito che dovrà registrare all'agenzia delle Entrate. Ciò le dico perchè, trascorsi 20 anni dall'utilizzo pacifico ed indisturbato degli immobili le cognate ( o i figli) potrebbero eccepire di essere diventati proprietari per usucapione ventennale. Se non dovesse trovare un accordo in tal senso, non le resta che agire in giudizio nei confronti delle cognate e/o occupanti al fine di ottenere la liberazione degli immobili (anche al fine di non far inutilmente trascorrere il ventennio). Tra l'altro proprio perché suo padre è indigente, potrebbe ottenere dal Giudice una liberazione più veloce al fine di consentire al papà di andarvi ad abitare. Aggiungo che la famiglia dei cognati - in mancanza di atto scritto di cui sopra - potrà reclamare in giudizio solo i costi di costruzione che dovrà comunque provare in giudizio. Credo dunque che abbia diverse possibilità per tutelare suo padre. Spero di esserle stata di aiuto. Distinti saluti. Avv. Angela Galavotti studio in Modena
Gentile signora Olga,l'usucapione può essere percorsa come strada ma richiede che ne sussistano i presupposti;.Altre soluzioni:donazione con pagamento degli oneri a carico dei donataril,che potrebbero stipulare un mutuo,o contratto di comodato.Cordialmente avv.Alfredo Guarino Napoli
Buongiorno,
Intanto suo padre, se è proprietario da meno di 20 anni, deve immediatamente interrompere i termini di prescrizione per l'usucapione. Dopo, se vuole mantenere le cognate in casa, gli fa un contratto di locazione. In alternativa un contratto di comodato. In alternativa una causa a protezione della proprietà. Tenga conto che papà può essere ammesso al gratuito patrocinio se deve incardinare una causa.
Se ha necessità di chiarimenti mi contatti.
Cordialità.
Avv. Paola Federici
La soluzione più economica per trasferire la proprietà potrebbe essere L ‘usucapione. Mi spiego, le sue zie potrebbero usucapire, ciascuno per la sua quota, da suo padre.
Per le spese legali, qualora fossero anch’esse non abbienti, potrebbero usufruire del gratuito patrocinio ed evitare così i costi di giustizia .
La saluto
Buonasera Olga,
la situazione pare abbastanza complessa e ritengo necessiti di approfondimenti ulteriori per giungere a soddisfacente definizione. In linea generale confermo che la strada della donazione sia comunque onerosa. Esiste forse una strada meno onerosa in sede di mediazione, che si potrebbe percorrere se ricoressero alcune condizioni.
A disposizione per eventuali chiarimenti, anche a mezzo portale.
Con i migliori saluti
Ruggero Petrelli
