Come posso recedere da un contratto preliminare che prevede una penale?

Buongiorno,
la situazione richiede un'analisi attenta del contenuto della proposta di acquisto sottoscritta, poiché è questo il documento che disciplina la possibilità di recesso e l'eventuale applicazione della penale.
Da quanto descrive Lei ritiene di avere 14 giorni per recedere. Tuttavia, questo diritto non è previsto per tutte le tipologie di proposta d'acquisto. Il diritto di recesso entro 14 giorni, ai sensi del Codice del Consumo è applicabile solo in specifici casi, ossia per contratti conclusi a distanza o fuori dai locali commerciali.
Nel caso di una proposta di acquisto immobiliare firmata presso l'agenzia o con modalità tradizionali, questo diritto di recesso non è automaticamente previsto, a meno che non sia espressamente riconosciuto nel contratto.
Quindi, il primo punto da chiarire è se il diritto di recesso entro 14 giorni sia effettivamente previsto nella proposta di acquisto.
La proposta d'acquisto solitamente è vincolante per il proponente (acquirente) fino alla scadenza indicata nel documento e diventa un contratto preliminare se accettata dal venditore nei tempi stabiliti, con l'obbligo di concludere il rogito notarile.
Fino a quando il venditore non accetta, l'acquirente può revocare la proposta, salvo diversa pattuizione. Se il venditore ha già accettato, il recesso comporta il pagamento della penale di 3.000 euro, se prevista.
Inoltre, il comportamento dell'agenzia, che suggerisce di aspettare fino all'ultimo per evitare il pagamento della penale, è rischioso perché:
- Se il venditore accetta prima della revoca, la penale diventa dovuta.
- Se il venditore rifiuta o lascia scadere la proposta senza accettarla, il problema si risolve da solo.
Se Lei vuole essere certo di non rischiare l’accettazione da parte del venditore, può chiedere la revoca immediata della proposta prima dell’accettazione.

Restando a disposizione, molto cordialmente saluto.
Avv. Fabio Casaburo