Compravendita immobiliare con servitù non dichiarata
Inviata da Bds. 17 giu 2016
Buongiorno,
ho firmato proposta d'acquisto per un appartamento derivante da frazionamento con ascensore. Sulla proposta il venditore dichiara l'immobile libero da pesi, gravami,ecc ad eccezione di nulla.
La proposta viene accettata. Dopo qualche giorno da planimetrie e sub mi accorgo che qualcosa non torna: l'appartamento avrebbe ingresso da un vano scala su cui la venditrice non ha comproprietà. Sentito il notaio proposto dall'agenzia dice che esiste una servitù attiva di passaggio costituita secondo padre famiglia dal costruttore e che la proprietaria ha pagato sempre quote condominiali per vano scala e ascensore. Chiedo all'amministratore le ricevute di pagamento delle quote di cui sopra. Mi vengono fornite quelle relative ad una servitù di passaggio per raggiungere i garage(che non è previsto nella compravendita). Io ho ribadito che non sono più interessata in quanto nella proposta nulla è stato dichiarato circa questa situazione. Agenzia e notaio insistono che la vendita è fattibile. Posso secondo il Vs parere chiedere la risoluzione del contratto? Era obbligo dell'agente immobiliare informarmi all'atto della proposta? E' dovuta eventualmente la provvigione?L'assegno versato come caparra è in deposito presso agenzia. Grazie
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Non posso esprimere un parere esauriente sulla questione senza aver esaminato la proposta di acquisto e la documentazione attinente l'immobile in oggetto.
L'agente immobiliare era a conoscenza della servitù attiva che consentirebbe l'ingresso sull'appartamento frazionato.
Il fatto di non averlo comunicato al promissario acquirente lo espone a responsabilità professionale.
In tal senso si sono pronunciate le sezioni unite della cassazione.
Proporrei un esame approfondito della documentazione per esprimere un parere.
Avv.Ragusa Giuseppe
La giurisprudenza ritiene la stipulazione di un preliminare (fra le parti che sono state messe in contatto dal mediatore), come condizione minima per il riconoscimento del diritto alla provvigione, dal momento che la conclusione dell’affare di cui all’art. 1755 c.c. ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico finalizzata alla costituzione di un vincolo che dia la possibilità di agire per l’adempimento dei patti raggiunti o, in mancanza, per il risarcimento danni. In tale contesto, sono ritenute irrilevanti le vicende successive alla conclusione dell’accordo, del tutto insensibili ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione ed a prescindere dalla stipulazione di un contratto definitivo, come ad esempio il ripensamento di una delle parti ovvero la loro decisione di sciogliere il vincolo. Appare pertanto irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, l'esistenza di una servitù non dichiarata (v. in tal senso Cass. 19.12.2013 n. 28456). Il principio testè ricordato trova la sua ragione d’essere nella volontà legislativa di sottrarre il diritto del mediatore, già sottoposto all’alea della conclusione dell’affare, ad ulteriori alee connesse all’esecuzione di esso. Su tale ricostruzione è attesta la giurisprudenza, sia di legittimità che di merito: Cass. 22.03.01 n. 4111; Cass. 08.08.02 n. 12022; Cass. 14.07.04 n. 13067; Cass. 26.09.05 n. 18779; Cass. 24.01.07 n. 1507; Cass. 09.06.09 n. 13260; Cass. 21.05.10 n. 12527; Cass. 02.11.10 n. 22273. V’è da aggiungere, che l’idoneità del preliminare a configurare la conclusione dell’affare viene meno in caso in cui ad esso viene apposta una condizione impropria ossia allorchè gli effetti del contratto siano condizionati ad eventi passati o presenti non verificatisi. In questo caso, il mediatore non avrebbe il diritto alla provvigione (Cass. 02.04.09 n. 7994).
Ciò posto in linea di principio, occorrerebbe verificare meglio il caso concreto alla luce della documentazione richiamata nel quesito.
Avv. Stefano Ilari
Come Le hanno già riferito altri Colleghi, è assolutamente indispensabile esaminare il testo degli atti contrattuali per poter fornire una idonea risposta.
In particolare, se nella compravendita Le sono stati garantiti diritti proporzionali sulle parti comuni dell'edificio, certamente potrà promuovere idonee azioni legali, presumibilmente per una riduzione del prezzo. In caso contrario mi appare difficile che possa esperire azioni con esito fruttuoso.
Cordialmente
Avv. Alfredo Guarino
Napoli
Per dare una risposta corretta è indispensabile verificare attentamente il contenuto della proposta di acquisto che Lei ha firmato.
In linea di principio, comunque, l'aver taciuto l'esistenza di una servitù che grava sul bene può costituire motivo di risoluzione dell'impegno contrattuale o, quanto meno, di una riduzione del prezzo di vendita.
Cordialmente.
Studio Legale Ercoli
Buongiorno
Bisogna leggere le sue carte per dare un parere completo le servitù vengono incluse e accettate dalle parti. Come ho detto bisogna esaminare tutta la documentazione per rispondere
Distinti saluti
Avv.giovanna Oriani
Buongiorno.
Bisogna leggere bene le carte per dare un parere come da Lei richiesto. Le Servitù vengono accettate ed incluse dalle parti. Anche se vengono indicate genericamente. Il mio studio si occupa di questo, se vuole può contattarmi.
Buona giornata
Avv. Giovanna Oriani
Buongiorno
Per rispondere al suo quesito devo leggere attentamente le sue carte per dare un risposta precisa Le servitù sono di solito incluse e accettate tacitamente dalle parti
DISTINTI SALUTI
Avv.Giovanna Oriani
Per rispondere compiutamente alla Sua domanda bisognerebbe esaminare i documenti.
Non escludo che teoricamente potrebbe recedere dalla proposta d'acquisto.
Cordiali saluti
avv. Marco Rigoni
Per dare risposte certe si dovrebbe vedere la documentazione. Infatti Lei chiede un vero e proprio parere su una questione abbastanza complessa.
Detto ciò, pesi, gravami, ecc. riguardano eventuali trascrizioni e non le servitù. Solitamente le servitù vengono incluse e accettate dalle parti, anche se indicate solo genericamente. Pertanto si dovrebbe leggere l'atto per rispondere.
