Buongiorno,
la contatto per risolvere una questione legata ad un affitto terminato a fine Marzo 2019 (ultimi tre mesi senza contratto). Il proprietario vorrebbe rendermi 30 euro della caparra versata di euro mille. Rivendica una lista di cose acquistate dopo aver lasciato l'appartamento (acquisto lampadine, sifone doccia, pulizia caldaia, pulizia sedie, copri water, pannello mobile ecc, per un ammontare di circa 350 euro, senza alcuna ricevuta delle spese effettuate). Premetto che il proprietario ha firmato un foglio di riconsegna dell'immobile senza danni, dopo aver controllato l'appartamento. Rivendica inoltre i conti 2017/2018 dei rifiuti urbani (che da accordi verbali non sarebbero stati da pagare, ma dicitura presente sul contratto) per un ammontare di 280 euro. I conti del riscaldamento 2017/2018 pari a 439 euro, già saldati (in contanti) erano stati da lui falsificati con un documento fatto passare come documento ufficiale dell'amministratore del condominio, con un'aggiunta di quasi 150 euro al totale). La quota riscaldamento 2018/2019 invece non è ancora disponibile, ma lui richiede 60 euro in più rispetto al totale corretto dell'anno prima.
Il resto delle spese sarebbe relativo alla bolletta Gennaio-Febbraio di euro 60 e Marzo-Aprile( mi chiede comunque 60 euro nonostante sia metà mese).
Bolletta gas di euro 90.
Avrei bisogno di sapere quanto spendo per risolvere la questione e quali sono le possibile strade da intraprendere e se ci andrei a perdere. Io voglio pagare quanto mi spetta e non accetto che il proprietario lucri sulla mia caparra.
In attesa di una Vostra gentile risposta
Cordiali saluti
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Signora Melissa buongiorno,
per risolvere la questione è di fondamentale importanza inviare quanto prima una lettera di intimazione in forza della quale si chiede di restituire il deposito cauzionale e ciò in forza del fatto che è stato rilasciato verbale di riconsegna dell'immobile senza che siano stati riscontrati danni da riparare.
Se la vertenza non si risolve in via stragiudiziale è necessario intraprendere un'azione ad hoc per veder restituita la somma che le spetta e in quella sede il proprietario, se ritiene di vantare delle pretese, si opporrà e farà valere le sue ragioni.
A sua disposizione per ulteriori ed eventuali chiarimenti, la saluto cordialmente.
Avv. Loretta Davanzo
Gent.ma,
occorre leggere il contratto di locazione e il verbale di riconsegna,dopo e" possibile rispondere alla Sua richiesta con i relativi costi.
Studio Amw
Gentile signora Marina, anche se non è normato l'obbligo di restituzione della cauzione gravante sul locatore alla cessazione del contratto ma lo è solo il suo ammontare massimo circoscritto in 3 mensilità, tuttavia la giurisprudenza ha più volte chiarito la funzione del deposito cauzionale del contratto di locazione volta a garantire l'adempimento degli obblighi del conduttore del versamento del canone e degli eventuali oneri accessori contrattualmente previsti, eccezionalmente per coprire eventuali danni derivanti dall'utilizzo dell'immobile. Tuttavia per questa eccezionale funzione risarcitoria spiegata dalla cauzione è necessario che via sia l'accordo tra le parti quindi il riconoscimento e l'accordo sulla quantificazione del danno da parte del conduttore altrimenti esula dalla composizione extagiudiziale e richiede l'intervento giudiziale. Nel caso specifico, al contrario, vi è già un documento ricognitivo sottoscritto dal locatore che alla riconsegna dell'immobile afferma l'inesistenza di danni all'immobile, quindi non v'è ragione di trattenere la somma cauzionale, detratto l'ammontare ancora dovuto per il pagamento degli oneri accessori debitamente documentati, con l'aggiunta degli interessi maturati sul deposito cauzionale. Quanto alle spese sostenute dal locatore per rimodernare l'immobile, esse non possono essere conseguenza dei danni arrecati dal conduttore avendone lo stesso già escluso la sussistenza quindi il relativo importo pagato per mera scelta del proprietario, probabilmente per locare nuovamente ad un canone migliore, non va assolutamente detratto dalla cauzione che egli deve restituire. Il conduttore è altresì legittimato ad ingiungere al locatore la restituzione del deposito cauzionale con l'apposita procedura monitoria le cui spese legali per un valore di €. 1.000 è all'incirca la metà sulla base dei parametri ministeriali vigenti, ci sono però buone probabilità che siano poste anche quelle a carico del locatore inadempiente senza un giustificato motivo. Rimanendo a disposizione, cordiali saluti, studiolegalechiera.,
Buongiorno,
In sintesi il locatore può trattenere dalla caparra solo il rimborso delle utenze che, ovviamente, sono a carico del conduttore sino al rilascio dell'immobile, a nulla valendo i patti orali, ma solo le pattuizioni di cui al contratto.
Diversamente il proprietario non può trattenere dalla caparra altre voci di danno ma, prima restituirle la caparra e poi adire il Tribunale competente per ottenere il risarcimento del danno.
Questo è il più recente orientamento della Cassazione che le deve servire come linea guida per una trattativa consapevole con il proprietario.
Relativamente ai compensi dell'avvocato, per quanto limitati indicativamente a poche centinaia di euro circa, non le sarebbero rimborsati dalla proprietà se non in sede giudiziale, laddove la vertenza non si definisca prima.
Cordiali saluti.
Avv.Metello Favi
Buon giorno, non è detto che nessuna somma sia dovuta dovrei vedere le carte. La spesa può essere poche centinaia di € se si risolve con uno scambio di raccomandata, oppure molto superiore nel caso servisse una causa.
Sarebbe valutabile anche una mediazione con costi molto inferiori ad una causa ordinaria.
Per chiarimenti non esiti a contattarmi.
Cordiali saluti
AVV Monica Ghiloni
