Salva a tutti,
spero possiate aiutarmi. Sarò breve e coinciso:
Contratto di locazione commerciale iniziato nel 1984 (locatore che fa fattura con Iva a conduttore con p.Iva).
Registrato regolarmente.
Ad oggi 2016 il conduttore lascia l'ufficio con 1 mese di preavviso perché il locatore ha fatto aumenti enormi durante il corso degli anni del canone, un +279 %! Dal 1984 al 2016 l'aumento dovrebbe essere, come da contratto, solo Istat.
Il conduttore non ce la fa più praticamente.
Inoltre dopo verifica all'Agenzia delle entrate, non risultano mai versate proroghe o imposte di registro. Per loro è come se non esistesse (il locatore non ha mai fatto proroga o versato imposta di registro 1%).
La mia domanda è: cosa consigliate di fare? Il contratto è ancora valido? È un 6+6 che si rinnova automaticamente, però non ha mai versato proroghe.
Il canone, se vale il contratto, dovrebbe essere quello da contratto. Il locatore invece lo ha pian piano aumentato fino ad un +279% ! Il conduttore può chiedere indietro le cifre versate in più?
Inoltre nel contratto non è specificato che il canone è assoggettato Iva, e dal 2005 il locatore ha assoggettato ad Iva anche le spese (senza nessuno scritto depositato all'ade).
Se è chiuso, la cauzione non è mai stata restituita.
Inoltre nel contratto c'è l'accesso al pubblico: comporta qualcosa? Per l'aumento del canone il conduttore è stato costretto ad andarsene, può chiedere 18 mensilità arretrate?
Grazie!
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Gent.le Dario,
per rispondere compiutamente sarebbe necessario analizzare il contratto di locazione e avere maggiori informazioni circa gli accordi successivi.
In linea generale, atteso che il contratto obbliga solo a quanto in esso pattuito, ritengo possa chiedere la restituzione delle maggiorazioni arbitrariamente calcolate al di fuori del normale aumento Istar.
Per quanto riguarda le imposte di registro il discorso è più delicato in quanto in quanto si tratta di un'obbligazione solidale tra locatore e conduttore per la quale potreste essere chiamati a rispondere per l’intero, anche su questo punto sarebbe dunque opportuno chiarire le rispettive competenze con il locatore.
A disposizione per ulteriori chiarimenti, cordiali saluti
Egregio Signor Dario,
il Suo contratto di locazione è stato gestito dal locatore a dir poco allegramente, tuttavia ciò non le consente di rilasciare i locali condotti con un preavviso di solo un mese, infatti se nel contratto è prevista la possibilità di rilascio in qualsiasi momento è comunque dovuto un preavviso di sei mesi e se il rilascio avviene prima comunque il conduttore (Lei) dovrà corrispondere il canone fino allo scadere del preavviso o, se l'immobile viene concesso nuovamente in locazione prima di tale termine, fino a quel momento.
per quanto attiene agli aumenti illegali essi possono essere richiesti così come l'Iva sulle spese non mi pare possa essere conteggiata proprio perché si tratta di spese e quindi sono già state gravate di Iva . infine, essendo stato Lei a rilasciare i locali non Le sono dovute le mensilità previste a titolo di "perdita dell'avviamento"
Sperando di essere stata esauriente e a Sua disposizione per ogni eventuale chiarimento, Le porgo i migliori saluti
Avv. Maria Franzetta
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Gentile utente,
esclusivamente basandomi sulla Sua narrazione il contratto appare un tantino scritto con approssimazione e le clausole che lo comporrebbero sarebbero esse stesse alla base dei comportamenti da interpretare per giungere ad un corretto parere legale. In particolare appare strana la circostanza degli aumenti che solitamente sono contrattualmente previsti in riferimento all'indice istat; appare strana la circostanza dell'accesso al pubblico come se si trattasse di una anomalia accidentale del contratto (trattandosi di contratto fra soggetti iva è plausibile che si tratti di locale paerto al pubblico); appare strana anche la circostanza che nel contratto non sia specificata la debenza dell'iva; cosa che comunque rimane dovuta per la conformazione imprenditoriale dei contraenti. Un parere di getto appare inopportuno senza lo studio del contratto, che torno a ripetere, sembra pieno di buchi come una groviera (pattiziamente parlando).
Avv. Antonio Mangano - Capo d'Orlando (ME)
Salve Dario il conduttore sicuramente può chiedere la restituzione delle somme versate in più ed in nero nonché della cauzione con interessi e rivalutazione monetaria. Tuttavia avrebbe comunque dovuto dare un preavviso di 6 mesi per cui potebbe essere eccepita qualche somma in compensazione. Avendo il conduttore rilasciato il locale di sua spontanea volontà non è dovuto indennità di avviamento commerciale. Per le imposte di registro mai versate bisogna valutare l'ipotesi di fare un ravvedimento in quanto siete responsabili entrambi per la intera somma e potreste ricevere la richiesta dal fisco con tanto di sanzioni. Il mio studio specializzato in materia locatizia è a sua disposizione per ulteriori chiarimenti e assistenza legale. Cordiali saluti,
Avv. Angela Vicario
