Buongiorno, il condominio dove abito ha quasi 50 anni ed è composto da 9 appartamenti. In seguito a copiose infiltrazioni causate dagli agenti atmosferici, l'inquilino al piano terra si è rivolto all'amministratore del condominio esigendo un risanamento delle facciate esterne più un trattamento isolante mediante vernice plastomerica. A dicembre 2015 è stata fatta la prima riunione dove è stato affrontato il problema ma i voti contrari hanno superato quelli favorevoli. Dopo 3 mesi è stata indetta un'altra riunione nella quale si è discusso e deciso di suddividere il lavoro e quindi la spesa in 2 tempi, si è quindi aggiunta la maggioranza dei voti favorevoli a risanare solo due facciate su quattro. Qualche giorno dopo sono stato fermato dall'inquilino maggiormente disagiato il quale mi ha detto che ha parlato con tutti glia altri condòmini per fare si il lavoro come si era parlato in riunione ma di aggiungere la sola imbiancatura delle due facciate rimaste escluse per un fattore estetico. Ora a seguito di pareri nuovamente contrastanti fra gli inquilini si è indetta un ennesima riunione per decidere di iniziare i lavori addirittura a maggio di quest'anno. Faccio presente che io sono uno dei voti contrari e vorrei sapere se è possibile decidere per una manutenzione straordinaria che richiede un onere minimo per inquilino di circa 2000/3000€ e pretendere di sborsarli entro 6 mesi dalla prima riunione.
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Gentile Sig. Michele,
solo in ipotesi di delibera nulla e/o annullabile, Lei potrà impugnarLa entro 30 giorni.
Nel caso di specie, tuttavia, posto che il risanamento dell'immobile è stato valutato dai tecnici quale intervento da porsi in essere in tempi brevi, il mancato rispetto di tali tempistiche potrebbe provocare danni ben più gravi, con notevole aggravio di spese a Suo carico.
I migliori saluti.
Gentile Utente,
da quanto Lei riferisce, state affrontando il problema a livello di "conversazione amichevole" fra condomini e non secondo le procedure di legge. E ciò probabilmente vi rende confusi a vicenda a causa dell'altalenanza delle volontà che si autoinfluenzano a vicenda.
Ma facciamo ordine.
1) quando si verifica la necessità di interventi di manutenzione condominiale, chiunque ha diritto a sollevare il problema in assemblea, ma è l'amministratore di condominio che ha la responsabilità di provvedervi.
2) bisogna che il tutto passi da una assemblea straordinaria e non ordinaria perchè la manitenzione straordinaria ha dei quorum differenti;
3) una volta che l'assemblea abbia confermato la volontà di effettuare i lavori (a prescindere da come e quando) deve dare incarico all'amministratore di incaricare un tecnico a predisporre una computo metrico per la valorizzazione dell'opera e le specifiche di come effettuare i lavori e successivamente sull abase del computo metrico, provvedere alla ricerca di mercato con almeno tre ditte disponibili ad assumersi l'onere di risanare il palazzo secondo un progetto fatto per bene e non certo a "volemose bene" ma seguendo le specifiche del computo metrico;
4) l'amministratore deve incaricare un direttore dei lavori che si prenda la responsabilità di far eseguire per bene e a regola d'arte detti lavori rispondendone per i prossimi dieci anni insoeme alla ditta esecutrice;
5) la ditta che si è aggiudicata i lavori a seguito di volontà assembleare deve sottoscrivere un regolare contratto di appalto con l'amministratore (che rappresenta il condominio);
6) i lavori devono essere regolarmente eseguiti e fatturati; il condominio deve versare le somme tempestivamente all'amministratore in modo da non cadere in mora rispetto agli stati di avanzamento;
7) l'amministratore deve rendere periodicamente il conto all'assemblea mediante a produzione a tutti i condomini degli stati di avanzamento dei lavori.
Gentile utente se la mia risposta l'ha soddisfatta e le è stata utile, le sarei grato se esprimesse il suo gradimento in questo sito in modo da aiutarmi a migliorare. Grazie.
Avv. Antonio Mangano - Capo d'Orlando
È vero che le delibere vanno onorate, ma è parimenti vero che le relative previsioni possono essere modificate da quelle successive. Quanto all'impegno economico, l'amministratore deve accantonare l'importo previsto per i lavori prima che questi abbiano inizio. Va da sé che i condomini devono preventivamente versare i ratei approvati/approvandi.
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Egregio Sig. Michele,i pareri espressi sono corretti e condivisibili,in quanto non vi sono norme che imponga limiti alle spese condominiali e termini per effettuare i relativi pagamenti:l'assemblea e'sovrana.Nel Suo caso posso solo consigliare di raccogliere adesioni per richiedere una nuova assemblea,al fine di proporre all'impresa appaltatrice un accordo per definire una piu' comoda rateazione dei pagamenti Avv.Alfredo Guarino Napoli
Buongiorno.
Quando l'assemblea condominiale è stata regolarmente convocata, si sia validamente costituita ed abbia deliberato con le maggioranze di legge, la decisione assembleare è vincolante per tutti i condomini.
Non ho compreso se l'imbiancatura delle facciate inizialmente escluse, concordata al di fuori dell'assemblea, sia stata poi riproposta e ratificata nella stessa. In caso affermativo anche questo lavoro va effettuato e pagato nei termini deliberati.
Cordiali saluti..
Avv. Marco Antonio Maria Foscarini
Salve,
Condivido l'opinione del collega che mi ha preceduto: in caso di delibera fatta con quorum regolari, l'unica soluzione è pagare. Tra l'altro in un caso simile, in cui le infiltrazioni d'acqua potrebbero creare danni strutturali all'edificio o creare zone malsane al suo interno, è meglio eseguire subito i lavori, onde evitare che singoli condomini che abbiano subito infiltrazioni citino il condominio per danni: in quel caso le spese aumenterebbero e sarebbe controproducente non fare subito i lavori
