Siamo 2 fratelli che abbiamo ereditato al 50% una palazzina di 3 appartamenti allo stato, dopo 4 anni, invendibili poiché da ristrutturare e oltretutto privi d'interesse da parte di chi li ha visti. Ho ricevuto un atto di citazione in cui si chiede lo scioglimento della comunione finalizzata a svendere dette proprietà, io invece ne vorrei una nel senso che ci sono due che hanno lo stesso valore catastale, la 3 è leggermente inferiore a cui non sono interessato e quindi da vendere. Preciso che i beni immobili sono indipendenti e comodamente divisibili, cioé se io cedo il mio 50% di uno e mio fratello mi cede la metà dell'altro ciascuno avrebbe un appartamento dello stesso valore. Sono obbligato a vendere come vuole mio fratello che ha già una casa di proprietà mentre io non ne ho una? E' possibile chiedere l'assegnazione di uno come sopra spiegato? Eventualmente posso donare a mio figlio il 50% dei due appartamenti del medesimo valore?
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Se lei ha ricevuto una citazione significa che con molta probabilità lei e suo fratello avete già discusso circa una possibile divisione dell'asse ereditario, ma questo non è stato bonariamente concordato.
Naturalmente si può sempre raggiungere un accordo sulla divisione degli immobili, ma se questo non fosse possibile si dovrà procedere con la messa in vendita degli immobili e dividere il ricavato.
Il caso comunque non è di semplice e rapida soluzione.
Egregio Signor Luca,
Suo fratello Le ha notificato la citazione poiché, è evidente, ha interesse esclusivo al valore in denaro del 50% dell'asse ereditario. Tuttavia, secondo il mio avviso, non dovrebbe essere difficile trovare un accordo: un appartamento assegnato in proprietà esclusiva a Lei (uno dei due che valgono di più), due appartamenti in proprietà esclusiva a Suo fratello con l'obbligo di versarLe a titolo di conguaglio una somma proporzionale al semi valore di realizzo dell'appartamento di valore leggermente inferiore rispetto agli altri due. In tal modo: 1) la comunione si estingue e Lei realizza il Suo interesse a diventare proprietario esclusivo di un appartamento; 2) Suo fratello diventa proprietario di due appartamenti che potrà vendere liberamente, salvo l'obbligo di versarLe il conguaglio già detto.
Fino a che esiste la comunione sconsiglio la donazione del 50% del bene indiviso. Tenuto conto che è solo questa la donazione che può fare. Nessuna Sua disposizione potrà intaccare la quota di Suo fratello. Pertanto si creerebbe una comunione a tre: Lei con il 25% del valore dell'intera palazzina, Suo figlio con il 25% e Suo fratello con l'altro 50%.
A disposizione per eventuali, ulteriori approfondimenti.
Distinti saluti.
Avv. Barbara Maltecca Imperatrice.
La divisione giudiziale non comporta necessariamente la vendita, comporta il fatto che il giudice nomina un perito che valorizza l'asse ereditario e dice se è divisibile formando i lotti. Potete quindi a quel punto trovare un accordo sui lotti formati, diversamente il giudice tira a sorte.
La donazione potrà farla in un secondo momento, quando avrà assegnato un lotto. Consideri che se suo figlio e minore, dovrà preventivamente chiedere autorizzazione al giudice tutelare
A disposizione per chiarimenti
Saluti
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La soluzione può essere trovata in sede giudiziale nell'ambito del giudizio di scioglimento della comunione. Ovviamente se suo fratello non accetta la sua proposta il giudice non potrà fare altro che procedere alla vendita di tutti gli immobili previa costosa valutazione da parte di un perito. A sua disposizione invio cordiali saluti. Avvocato Alessandro Caretta
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le rispondo immediatamente.
lei deve sempre tenere presente - ripeto sempre - il "titolo". ovvero: occorre avere il titolo per usare della cosa - in gergo tecnico della res.
cos'è il titolo? e' quel documento o atto che giustifica la sua piena ed esclusiva titolarità della res. se lei ha titolo - e dunque ne è proprietario della res - nella fattispecie dell'immobile o della porzione di esso - allora può disporre della sua proprieta' purchè non leda i diritti altrui. se sulla res o su una porzione di essa vi è il titolo di un'altro soggetto giuridico - in linguaggio tecnico di un terzo - allora dovrà sempre e comunque ottenere il consenso di questo per disporre anche della res altrui.
credo e spero di essere stato abbastanza chiaro.
ps: e' pacifico mi preme anche aggiungere che entrando nel merito della questione la stessa presuppone che venga sviscerata meglio. tuttavia i principi validi restano sempre e comunque quelli su esposti.
Buongiorno,
se ha ricevuto un atto di citazione deve immediatamente rivolgersi ad un legale poiché ci sono dei termini per costituirsi in giudizio decorsi i quali non potrà difendere a pieno i suoi diritti. Inoltre anche in corso di causa è possibile fare la proposta di transazione che prevede quanto da Lei narrato.
Per una risposta più esaustiva Le consiglio di rivolgersi ad un legale.
Se vuole può contattarmi tramite il portale
Saluto cordialmente
Salve, visto che ha già ricevuto l'atto giudiziario è opportuno che faccia esaminare il tutto ad un avvocato. Se vuole, posso aiutarla. Cordiali saluti.
