Salve,
sono una studentessa universitaria fuori sede, e ho stipulato un contratto d'affitto 4+4, con preavviso per il recesso di 3 mesi. Essendo suddetta casa inadeguata alle mie necessità, ho deciso di andarmene senza rispettare il preavviso: infatti, me ne andrò pochi giorni dopo aver mandato la raccomandata di recesso. Premetto che ho dato come cauzione due mensilità, corrispondenti a 500 euro. Ero convinta che fosse nel diritto del proprietario il trattenere questa cifra, più la terza mensilità di 250 euro, per coprire le spese del recesso anticipato, tuttavia l'agente immobiliare a cui mi sono rivolta per trovare una nuova casa mi ha detto che posso pretendere la restituzione della caparra, perché c'è scritto sul contratto che serve solo a coprire eventuali danni fatti alla camera. Mi ha altresì informata che posso evitare di restituire le tre mensilità per gravi motivi (per esempio: nella mia camera è insorto un grave caso di muffa, di cui io ho informato il proprietario e per cui lui non è intervenuto). Queste affermazioni sono vere? Se sì, come mi devo comportare per procedere a norma di legge e far valere i miei diritti? Grazie per la Vostra cortese attenzione
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Gentilissima Maria Chiara,
quanto riferito dall'agente immobiliare non è del tutto corretto.
Anche se per un esame più approfondito della vicenda sarebbe necessario esaminare il contratto di locazione in oggetto, il preavviso è comunque dovuto da parte del conduttore, anche in presenza di gravi motivi, a meno che non dimostri l'impossibilità di fruire dell'immobile locato.
L'indennità di preavviso non è, inoltre, dovuta qualora il locatore affitti l'immobile ad un terzo durante il periodo di preavviso.
Il fatto che nel contratto sia indicato che il deposito cauzionale sia finalizzato esclusivamente a risarcire eventuali danni arrecati all'immobile non comporta che il locatore possa opporre in compensazione il proprio debito (la cauzione) con il Suo (l'indennità di preavviso).
Per una maggiore tutela si rivolga ad un Collega e, per il futuro, tenga presente che per particolari categorie di conduttori (come gli studenti) il nostro ordinamento prevedere specifiche tipologie di contratti aventi durate inferiori a quelli "classici" ad uso abitativo.
Con i più cordiali saluti ed i migliori Auguri di Felice Anno Nuovo.
Avv. Simone Rinaldini (Modena - Reggio Emilia)
premesso che la lettura del contratto di locazione sarebbe fondamentale (anche per verificare se vi sono eventuali patti in deroga rispetto alla disciplina legale), per legge lei non poteva recedere che dalla seconda scadenza del contratto e con un preavviso di almeno sei mesi (durante in quali il canone era comunque dovuto); in ogni caso (quindi anche in un momento precedente la prima scadenza) il conduttore può recedere, sempre con preavviso di sei mesi, ma solo per gravi motivi (ossia fatti imprevedibili indipendenti dalla volontà delle parti tali da non rendere più possibile la prosecuzione del rapporto locatizio). In nessun caso, peraltro, le somme versate a titolo di deposito cauzionale possono essere imputate in conto pigioni ( a "sconto affitto") in quanto essere servono per coprire eventuali danni al termine del rapporto locatizio.
Stando così le cose il mio suggerimento è quello di trovare, mediante l'ausilio di un legale, un accordo con il proprietario per uscire da questa situazione di impasse con il minore danno possibile, ottenendo una risoluzione consensuale del rapporto locatizio.
Cordiali saluti.
Buongiorno Signora Maria Chiara.
Per una risposta precisa sarebbe necessario esaminare il contratto di locazione.
In ogni caso, Le segnalo che, nella maggior parte dei casi, la cauzione viene stabilita in caso di danni all'immobile al termine del contratto ed il locatore può trattenerla, previa verifica dei danni, a titolo di risarcimento. Per questo motivo, in caso Lei non abbia provocato danni all'immobile, potrà chiederne la restituzione (in caso anche mediante lettera raccomandata a.r.).
Invece, per quanto riguarda, il mancato rispetto del termine di preavviso, Le consiglio di inoltrare subito lettera raccomandata a.r. nella quale comunica il recesso anticipato dal contratto. In ogni caso, Lei sarà tenuta a corrispondere al locatore l'indennità eventualmente stabilita nel contratto, a meno che l'immobile non venga locato a terzi o, comunque, ugualmente usato dal locatore.
Resto a disposizione per ogni ulteriore necessità e/o chiarimento ed invio distinti saluti.
Avv. Stab. (Abogado) Rossana Delbarba
Buongiorno, la cauzione viene consegnata al locatore per la garanzia che, al rilascio, il conduttore non sia inadempiente per qualsiasi obbligazione sorta dal contratto. Orbene nel suo caso, volendo rilasciare l'appartamento subito dopo l'avviso, il locatore ha diritto a richiederle i canoni relativi ai tre mesi convenuti per il preavviso. Ove, poi, il rilascio avvenga per un vizio sopravvenuto che non permetta il godimento dell'immobile, occorre che tanto venga accertato e determinato dal giudice a seguito di un giudizio che deve essere preceduto dalla mediazione.
In conclusione consiglierei di convenire con il locatore che si trattiene il deposito cauzionale.
A disposizione per eventuali, ulteriori chiarimenti.
avv. Francesco Palmieri
