Buonasera,
poco prima del lock down causa Covid ero in trattativa per l'acquisto di una casa vacanza molto ben avviata al centro di Roma.
6 mesi di caparra, 3.000 euro al mese di affitto direttamente con la proprietaria dell'immobile che era anche la conduttrice dell'attività che vedeva prenotazioni complete fino a fine 2020.
faccio la proposta con assegno della prima mensilità a garanzia che la signora accetta ed incassa (metà febbraio circa) dandomi appuntamento per i primi di marzo per la firma del contratto vero e proprio e la consegna del deposito cauzionale.
Poi il lock down congela il tutto.
Ora mi trovo con una proposta fatta ed accettata ma con zero prenotazioni perché sono arrivate cancellazioni del 100% e la proprietaria non intenzionata a venirmi incontro in nessun modo, ne con uno sconto sui canoni, ne con l'abbassamento della caparra da 6 a 3 mesi... Io non sono più convinto di acquistare l'attività perché il turismo è fermo da 3 mesi e si riprenderà, nella migliore delle ipotesi, a partire dall'estate 2021 sempre se per l'autunno non vi sia una seconda ricaduta del virus come si prevede.
Ovviamente un impegno di 3000 euro al mese con 18.000 euro accantonati come caparra è un grosso rischio in un momento del genere che non mi sento più di correre perché un conto è avere tutti i mesi pieni di prenotazioni ed un conto è avere zero prenotazioni per chissà quanti mesi.
Ho modo di svincolarmi da una proposta accettata??
nel caso posso tirarmi indietro, perdo l'assegno che la proprietaria si è già incassato??
la provvigione dell'agenzia sono costretto a pagarla comunque anche se effettivamente non abbiamo firmato il contratto vero e proprio ma solo la proposta?
Grazie in anticipo
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Egregio,
il Suo quesito ha ad oggetto due distinti rapporti giuridici:
1. quello con la proprietà della casa vacanze
2. quello con il mediatore immobiliare
1. Quanto al rapporto con la proprietà della casa vacanze
Prima di rispondere al quesito occorre qualificare la “proposta” accettata dalla controparte (che deve essere letta ed esaminata attentamente): ciò che Lei indica come “proposta” potrebbe essere un contratto vero e proprio (si osservi che la prassi delle agenzie di mediazione è quella di indicare che si tratta di “proposta”, ma in concreto, allorquando accettata, il contratto potrebbe essere un contratto preliminare).
Ad ogni modo, in linea generale, se il contratto in parola può essere qualificato come contratto preliminare (va compreso se di affitto o di cessione d’azienda o semplicemente dell’immobile) per Lei potrebbero sorgere problemi qualora non finalizzasse l’operazione con il contratto definitivo.
Va anche qualificata giuridicamente la somma che Lei avrebbe corrisposto quale “caparra” perché, in relazione alla qualificazione giuridica, vi sono delle diverse conseguenze.
Oltre un’analisi giuridica circa le norme che regolano la materia, la vicenda va anche analizzata sotto il punto di vista della specifica disciplina di questo periodo di pandemia.
2. Quanto al rapporto con il mediatore immobiliare.
Salvo prima qualificare il contratto, posso riferire che, quanto alla mediazione immobiliare, un recentissimo orientamento della Cassazione, ritiene che il mediatore abbia diritto al compenso, a condizione che abbia messo le parti nella posizione di azionare il contratto in forma specifica (ex art. 2932 c.c.), per il caso in cui una della due parti non intenda finalizzare l’operazione con il contratto definitivo. Ciò significa che ciascuna parte deve essere messa nella condizione di poter adire il Tribunale e costringere l’altra parte a concludere il contratto definitivo.
Ove, invece, l’accordo che le parti hanno stipulato NON avesse le “caratteristiche” del contratto preliminare, ma fosse un accordo preparatorio, potrebbero esserci elementi per sostenere che il mediatore non abbia diritto al compenso.
***
In conclusione, ribadisco, è indispensabile qualificare il “documento” da Lei firmato, ed esaminare gli accordi presi con l’agenzia di mediazione (se sono stati presi per iscritto, di solito vengono previsti nella stessa proposta d’acquisto, ma potrebbero anche essere oggetto di accordo separato).
Ritengo che la Sua vicenda richieda la massima attenzione, e che debba essere valutata ogni possibile strada per gestire il problema in modo efficiente e il più veloce possibile.
Se ritiene di voler approfondire la consulenza mi può contattare.
Avv. Roberto Greco – Greco Studio Legale, con sede principale a Milano
Potrebbe essere consigliabile provare la strada della risoluzione per impossibilità sopravvenuta causa forza maggiore, chiedendo così la restituzione del quantum già versato e nihil aliud debere. Sarebbe da verificare se e in che termini vi siano norme dei decreti urgenti dpcm 2020 le quali consentano una strada simile.
Buongiorno,
Le consigliamo di visionare il video dell'Avv. Laurino sulla home page del nostro sito internet www.soslex.it, che tratta di "ART. 91 D.L. CURA ITALIA - RESPONSABILITA' CONTRATTUALE E CAUSA DI FORZA MAGGIORE".
Gent.mo sig. Stefano,
per darle una risposta è necessario visionare il contratto.
Comprendo le sue preoccupazioni, e la volontà di recedere dal contratto.
Potrebbero esserci i presupposti per recedere dal contratto e chiedere la restituzione della caparra.
In alternativa, al fine di giungere ad un accordo, potreste posticipare l'inizio del contratto al marzo del 2021.
Rimango a sua disposizione.
Cordiali saluti
Egregio Signor Stefano,
è necessario esaminare la proposta proprio per comprendere se la stessa possa essere risolta per forza maggiore o per impossibilità sopravvenuta.
Quando Lei indica proposta non intende il mandato irrevocabile a stipulare il contratto che non comporterebbe certamente alcun pagamento di provvigioni all'agenzia?
A disposizione per una consulenza approfondita.
Cordiali saluti
Egregio sig.Stefano,ritengo che possa richiedere la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta ad adempiere;in ordine alla caparra vi è una sentenza della Suprema Corte che può giovare:se il venditore non può provare il danno non ha diritto di non consegnarla ma dovrei meglio esaminare gli atti per un definitivo parere.Cordialmente avv.Alfredo Guarino Napoli
Buongiorno sig. Stefano,
nonostante la necessità di visionare la proposta fatta alla proprietaria/conduttrice, ritengo che tra i rischi assunti con l'acquisto di un'immobile/attività possa comunque rientrare una eventuale diminuzione delle prenotazioni e quindi un calo degli incassi, che non possa dunque giustificare un "ripensamento" giustificato.
Occorrerà pertanto verificare se tra i motivi di annullamento della proposta - già accettata - possano rientrare situazioni imprevedibili e sconosciute al proponente, tali da poter procedere all'estinzione dell'obbligazione.
Dato l'elevato importo dei canoni mensili e del relativo rischio a cui è esposto, non esiti a contattarci per ulteriori chiarimenti.
Distinti saluti.
Occorre necessariamente visionare il contratto, in ogni caso ritengo vi siano possibilità di risoluzione in quanto quel che è accaduto si inquadra nell’ambito della modifica delle condizioni, dipendente da forza maggiore, che incidono sul contratto ed in presenza di queste sin dall’origine lei nn avrebbe contratto
Resto comunque a disposizione
Avv Laura Ferrari
