Ripartizione spese condominiali per la costruzione di una nuova parte di tetto

Buonasera, volevo chiedere una consulenza in merito alla seguente situazione condominiale: ho acquistato a fine 2015 un appartamento in villa ultimato nel 2006 e pertanto all’epoca ancora coperto dalla garanzia decennale da parte del costruttore , in tutto siamo 10 famiglie, e il condominio si sviluppa in maniera orizzontale, e gli appartamenti sono a specchio; quelli al piano terra hanno la taverna mentre quelli al piano primo hanno la mansarda. Il condominio è formato da due blocchi che sono uniti tra loro al centro dalle scale di proprietà esclusiva di due famiglie, e dai loro terrazzi (anch’essi privati) che hanno anche la funzione di copertura essendo a cielo aperto, mentre per le restanti parti di condominio la copertura è garantita dal tetto. Questi terrazzi hanno avuto fin da subito problemi d’infiltrazioni, e sono già stati fatti rifare dal costruttore per risolvere il problema, ma purtroppo non è servito e nel 2013 hanno fatto fare una perizia della situazione, cito la parte inerente a questo punto:
“Il fabbricato è interamente attraversato verticalmente da un'ampia fessura dovuta al suo assestamento naturale dopo la costruzione. Probabilmente il giunto dilatatorio che è stato realizzato per permettere all'immobile di rispettare la normativa antisismica e di “muoversi” liberamente senza dover creare problemi alla struttura non ha ha lavorato come ipotizzato in fase di progettazione, creando un problema estetico e funzionale con dei vizi e difetti abbastanza evidenti. La fenditura verticale parte dal muro in cemento armato del piano interrato e si estende ai piani fuori terra attraversando la scala posta in posizione centrale che collega il piano interrato, terra e primo. Tale assestamento ha causato il distacco delle pareti verticali dell'immobile in corrispondenza dei parapetti e gradini della scala che si sono spostati dal muro lasciando un paio di millimetri di aria. Tale assestamento si evidenzia anche in corrispondenza della soglia d'ingresso dell'appartamento al piano primo di proprietà dei Sigg. XXX. Tale assestamento ha interessato anche il parapetto ed il pavimento del terrazzo a pozzo del piano mansardato che divide le proprietà YYY-XXX. Visto e considerato che l'immobile è stato ultimato il 17 Giugno 2006 ed il suo assestamento ad oggi dovrebbe essere ormai ultimato, si ritiene opportuno intervenire immediatamente senza attendere ulteriore tempo. A giudizio dello scrivente il piano interrato non necessita di interventi in quanto la struttura è già al rustico e non incide esteticamente alterando lo stato dei luoghi. Non si consiglia la semplice stuccatura e ri-tinteggiatura della parte di facciata fuori terra, finemente rifinita e tinteggiata con silicati, visto e considerato che la struttura si muove in continuazione ed il problema non sarebbe mai risolto definitivamente. Lo scrivente consiglia di staccare i parapetti delle scale dal muro almeno di cm. 10,00(misura massima consentita dall'A.S.L.) fino alla quota del pianerottolo di sbarco della scala, così da permette alle strutture di muoversi separatamente e liberamente. In corrispondenza del pianerottolo si dovrebbe posare una bandella in rame sormontata lateralmente al fine di permettergli il movimento “nascondendo” le fessurazioni superficiali. Per quanto riguarda la scale si dovrebbe intervenire rimuovendo lo zoccolino battiscopa esistente e posarne uno nuovo di spessore maggiore, di circa il doppio, al fine di “nascondere” il vuoto tra gradino e battiscopa rendendo esteticamente e funzionale il risultato finale. L'aspetto estetico finale sarebbe tale per cui il problema ad oggi sarebbe definitivamente risolto, cosa che oggi non si sarebbe verificata se fosse stato studiato in modo idoneo in fase di progettazione iniziale. Anche le piastrelle a pavimento e lo zoccolino delle terrazze a pozzo di proprietà YYY e XXX, come sopra esposto, non si sono mosse solo per l'assestamento del fabbricato ma anche per l'errata posa in opera delle stesse. E' evidente in loco il tentativo di riparazione effettuato dall'impresa ma senza esito positivo. Poichè sempre esposte alle perturbazioni metereologiche in quanto a cielo aperto, sono causa di infiltrazioni e di passaggio di acqua al piano sottostante, che fortunatamente interessa il soffitto della scala di accesso condominiale e non la zona interna le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Unico intervento e risolutivo al problema consiste nell'intero rifacimento dei balconi con posa ex novo di zoccolino battiscopa, piastrelle, caldana e guaina sottostante. Anche qui sarebbe necessario staccare il parapetto del terrazzo a pozzo dalla facciata per consentire alle due strutture di muoversi liberamente. Ulteriore conseguenza dell'infiltrazione di acqua dal terrazzo a pozzo è l'umidità presente all'interno dell'unità immobiliare del Sig. YYY con evidenti segni di muffa in corrispondenza dello zoccolino battiscopa e della parte di muro sovrastante.
Geom. ZZZ”
Il costruttore non ha mai risposto a questa perizia, ma nel 2016 cambiando amministratore condominiale siamo riusciti ad ottenere un incontro, dove si offriva nuovamente di sistemare il terrazzo che ancora aveva problemi d’infiltrazioni (nell’altro terrazzo il problema si era risolto rifacendolo completamente, mentre in quello rimanente a dire del costruttore a causa della forte pioggia del giorno successivo al suo rifacimento la guaina non aveva aderito bene ed è quello il motivo dell’infiltrazione) ma il proprietario ha rifiutato l’intervento, dicendo che non avrebbe risolto il problema, che quando gli aveva rifatto il terrazzo la prima volta gli avevano sporcato in casa e rovinato il parquet e che l’unica soluzione per lui sarebbe stata la copertura del terrazzo con un tetto. Il costruttore non intende ne farlo ne partecipare alla spesa della nuova parte di tetto, e la maggioranza del condominio non ha intenzione di fargli causa. Nell’ultima assemblea si è discusso per questa copertura per la quale sarebbe servito un computo metrico per la realizzazione, e a dire dell’amministratore sempre l’ingegnere incaricato sarebbe stato in grado stabilire i millesimi giusti da pagare a ogni condomine; accettiamo di farlo fare anche per capire la ripartizione corretta delle spese visto che secondo me i diretti beneficiari della copertura di fatto si troverebbero una stanza in più e pertanto dovrebbero pagare di più, mentre secondo altri il tetto è di tutti e lo pagano tutti. Viene eseguito il computo metrico e l’ingegnere dice che lui si occupa solo del progetto e non delle ripartizioni condominiali(1000€ circa di spesa a carico di tutto il condominio che invece a mio avviso avrebbero dovuto pagare solo i diretti interessati ). Durante il computo metrico ero presente e chiesi all’ingegnere se rifacendo il terrazzo il problema si risolvesse, ma mi rispose che nel giro di 4/5 anni il problema si sarebbe ripresentato secondo lui e che la soluzione definitiva sarebbe la copertura del terrazzo con appunto un nuovo pezzo di tetto, e mi spiegò che anche a suo avviso la crepa sul terrazzo era data dal peso eccessivo del muro divisorio al centro e che comunque non era collegata alla crepa del corsello dei box(piano interrato citato nella perizia).
Per farmi capire meglio le allego questa foto

Come si vede, vogliono costruire un tetto sopra ai due terrazzi che sono separati dal muro al centro; la parte di destra appartiene alla famiglia X azzurra, mentre quella di sinistra alla famiglia x gialla (sono appartamenti su due piani, e il terrazzo è esattamente al centro ai loro piani) questi terrazzi sono ad uso esclusivo dei proprietari (ci si accede dalle loro camere da letto) e le scale al di sotto del terrazzo sono anch'esse ad uso esclusivo delle due famiglie.
i due quadrati rossi indicano le abitazioni di altre due famiglie, ulteriormente sotto si trovano il corsello dei box e i garage.
Le riporto lo scambio di email che c'è stato tra me e l'amministratrice

“1)Gent.mi Condomini,
Ieri 03.10.16 l'Ing. GGG ha effettuato sopralluogo e misurazioni per realizzazione di computo metrico relativo a copertura tetto (XXX/YYY).
Oggi lo studio ha contattato l'impresa PPP per cercare di recuperare numero di pratica edile e procedere con visure dei documenti depositati in Comune.
Quando giungerà il computo metrico interpelleremo almeno 3 imprese per preventivi.
Solo allora sarà effettuata una simulazione di ripartizione dei costi da sottoporre a delibera assembleare.
Per quanti abbiano chiesto informazioni circa la ripartizione dei costi, si comunica che a tempo debito si procederà secondo principi civilistici ed in considerazione di eventuali deroghe che possano essere contenute nei vostri rogiti.
Il tetto e la linea vita rappresentano parte comune dell'edificio, mentre le parti sottostanti potrebbero essere attribuite ad uso esclusivo, come nei casi di XXX e YYY, ma se esistono dei diritti di passaggio occorre valutare anche questo.
Dovremo verificare sulla possibilità che nei vostri atti notarili vi siano o meno degli obblighi di passaggio da queste due proprietà per accedere al tetto.
Le considerazioni da fare sono molteplici.
Vi invito ad informarvi, ma a non cadere nell'errore di interpretare sentenze per analogia.
L'Amministratore non ha interesse a favorire dei condomini piuttosto che altri, bensì a perseguire la conservazione del bene comune.

2)Buonasera, io personalmente ho trovato il seguente articolo molto utile per capire meglio la situazione:
Il comma secondo dell’ articolo 1123 prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."
E' evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non traggono utilità dall'intervento non debbono sostenere alcuna spesa, così ove essi traggano un’utilità minore rispetto ad altri condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura minore, in termini di percentuale.
Il sistema di ripartizione delle spese come previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c., sarebbe derogabile esclusivamente attraverso una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con l'unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio
Ciò in ossequio al 3° comma dell'articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".E' altresì vero che, nel caso previsto dal terzo comma dell'articolo 1123 i condomini che non traggono alcuna utilità dall'opera (perché ad esempio abitanti negli appartamenti le cui scale di accesso non sono oggetto di rifacimento), non debbono partecipare alla delibera relativa a tale spesa
Spero possa essere utile anche ad altri, qui sono citati solo gli articoli del codice civile, e non le sentenze della corte di cassazione visto che è vero che ogni situazione va trattata singolarmente in base anche alle giuste osservazione che ha riportato l’amministratrice.
Distinti saluti
CCC


3)Buonasera,
Ringrazio il Sig. CCC per i suggerimenti, tuttavia ritengo prematuro parlare di ripartizioni se non abbiamo ancora il computo metrico in mano.
L'errore di valutazione sta nel fossilizzarsi sulla scala, perché l'utilizzo é principalmente dei 4 appartamenti che vi si affacciano.
Occorre prestare attenzione al tetto, che copre tutte le vostre abitazioni, principalmente quelle al primo piano ed in secondo luogo anche quelle a piano terra.
Che lei ritenga di farne uso o meno (e ne fa uso ogni qual volta l'antennista ed il muratore accedono al tetto per riparare la cosa comune - traendone Utilitá) la copertura é di tutti, tegola per tegola, da casa sua fino ai pannelli solari dell'Ing. LLL.
Il continuo assorbimento di acqua piovana nelle pareti dei 4 appartamenti, provoca l'ammaloramento dei cementi armati, dell'armatura in particolare, non solo per le porzioni di XXX, YYY, KKK e ZZZ, ma per l'intero immobile, come confermato anche dall'Ing. GGG. Si svaluta la loro proprietà, ma anche le vostre per conseguenza diretta.
Vi invito ancora una volta a non discuterne prematuramente.
L'Ing. GGG progetterà lo stretto necessario per la copertura e per consentire ancora l'accesso al tetto come via preferenziale.
XXX e YYY si dovranno accollare le spese per quanto riguarda la parte sottostante.
Non seguiranno ulteriori risposte a Vs repliche, fino a ricevimento computo metrico.
Cordiali saluti”

Il 7 Aprile verranno presentati i preventivi e decideremo anche per la ripartizione delle spese. Vorrei capire chi ha ragione; mi sembra una situazione surreale, dove abitavo prima in una situazione analoga l’amministratore “obbligò” il proprietario a far sistemare il problema al condomine per non causare danni alle parti comuni, qui invece vuole far pagare a tutti perché un condomine provoca l’ammaloramento dei cementi armati. Per arrivare all’antenna ci si accede anche da altre parti, la mia vicina (l’unica che la pensa come me) ha detto che non c’è nessun problema e che farà passare lei l’antennista. I miei dubbi sono: non deve partecipare alla spese solo chi è nella copertura verticale del tetto? Chi ha ragione? Io o l’amministratrice? Nel caso la maggioranza decidesse di pagare in base ai millesimi posso oppormi per vie legali ritendo ingiusta la ripartizione? Quanti millesimi servono per approvare la sua costruzione? Per anni si è fatto andar bene tutto, non vuole far causa al costruttore, ha fatto scadere la garanzia decennale ,non vuole farselo riparare, ma vuole farsi pagare il tetto da tutti. Io abito al piano terra e il mio appartamento è il primo della palazzina, non ho nessun beneficio da quel tetto, anche il mio garage è il primo del corsello e non godrebbe della sua copertura, trovo assurdo dover pagare 2.000€ (preventivo di cirva 20.000€ totali) per far “creare” una stanza in più a due condomini, visto anche che uno non ha più problemi d’infiltrazioni.
Grazie mille per l’attenzione
Distinti saluti