Variazione catastale di una stanza dopo proposta firmata

Buongiorno,
premesso che quando si riscontrano difformità tra lo stato reale dell’immobile e la piantina catastale è necessario regolarizzare tali difformità prima del rogito notarile, nel Suo caso, la cameretta non raggiunge i 9 mq, pertanto non può essere destinata a camera da letto ma può essere utilizzata come studio o altro locale non abitabile.
La classificazione catastale può variare, ma la normativa tecnica impone che la destinazione d’uso effettiva sia rispettata. Anche se l’agente immobiliare sostiene che "non verrà accatastata come studio", la reale destinazione d’uso, in caso di vendita, deve essere conforme alle leggi urbanistiche e sanitarie.
Inoltre, la scoperta che la "cameretta" non può essere utilizzata come tale, ma solo come studio, comporta una riduzione della funzionalità dell'immobile. Questo può incidere sul suo valore commerciale, poiché la descrizione fornita nella proposta d’acquisto è inesatta. Se l'immobile ha caratteristiche diverse da quelle indicate nella proposta d'acquisto accettata, come l'impossibilità di utilizzare la stanza come cameretta, si può cercare di rinegoziare il prezzo. Esistono due strade da percorrere:
1. Errore essenziale o vizio del consenso: l’art. 1429 c.c. prevede che un contratto possa essere annullato per errore se si tratta di un errore essenziale e riconoscibile dall'altra parte. In questo caso, l'errore riguarda una caratteristica fondamentale dell'immobile che incide sul suo utilizzo e valore;
2. Azione di riduzione del prezzo: È possibile richiedere una riduzione del prezzo (art. 1490 e seguenti c.c.) se le caratteristiche promesse non corrispondono a quelle effettive, come in questo caso con la cameretta che non può essere utilizzata come tale.
Pertanto, alla luce di ciò, il mio consiglio è di avviare una trattativa per adeguare il prezzo dell’immobile, considerando che la mancanza di una cameretta incide sul valore dell'immobile stesso.
Se ha necessità, mi può contattare ai recapiti indicati nel mio profilo.

Restando a disposizione, molto cordialmente saluto.
Avv. Fabio Casaburo