Buongiorno, mio marito e suo fratello hanno la proprietà indivisa di una villa antica composta da tre blocchi. Due sono abitati da loro stessi, l'altro blocco , dove abitavano i defunti genitori, che è la parte nobile della villa, è letteralmente abbandonato e fatiscente. La mia famiglia vorrebbe vendere e andarsene perchè per noi è anacronistico abitarla e mantenerla. Suo fratello rema contro a ogni nostra proposta o chiede a possibili acquirenti cifre improponibili. Noi come possiamo comportarci? Quali sono i nostri diritti? Grazie davvero se mi potrete essere di aiuto. Buongiorno
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Nel caso in cui vi sia dissenso tra i comproprietari sulla vendita, quello che è interessato alla vendita può chiedere in sede giudiziaria la divisione dell'immobile e, se non possibile, la vendita all'asta con la restituzione del ricavato tra i comproprietari.
Cordialmente
Avv. Alfredo Guarino
Avere la proprietà indivisa vuol dire, secondo il codice civile che la proprietà è oggetto di comunione pro indiviso per cui vige il relativo principio della libera disponibilità della quota indivisa da parte di ciascun comproprietario. Ciò vuol dire che ciascun comproprietario ha diritto di vendere la propria quota del bene indiviso. L’alienazione disposta dal comproprietario in favore del terzo acquirente ed avente ad oggetto la propria quota indivisa ha come effetto il subentro dell’acquirente quale successore a titolo particolare dell’alienante che, a sua volta, potrà esigere lo scioglimento della comunione e quindi la divisione giudiziale.
Pertanto, nel caso in cui vogliate procedere immediatamente alla vendita del blocco in cui abitate e della quota spettante in relazione al blocco disabitato, ciò sarà possibile sempre che nel contratto di compravendita si menzioni il trasferimento in favore del terzo acquirente dell’intera quota indivisa stimabile da un Suo tecnico di fiducia. L’alienazione di tale porzione di proprietà – stante la non intervenuta divisione – configurerebbe una vendita di cosa altrui, fattispecie contrattuale il cui effetto traslativo sarà condizionato all’effettiva assegnazione dello specifico bene, in sede divisionale, in capo all’originario dante causa del soggetto terzo-acquirente.
Naturalmente ribadisco quanto già anticipato dai precedenti colleghi, ossia che la vendita avente ad oggetto la quota indivisa sarà possibile a condizione che non sia stato fatto valere il diritto di prelazione da alcuno dei comproprietari ossia sempre che né suo marito né tanto meno suo cognato intendano acquistare l’uno la quota dell’altro. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dalla notificazione della proposta di alienazione. In mancanza di tale notificazione, il coerede ha diritto di riscattare la quota dall'acquirente, facendo valere il difetto di titolarità in capo al venditore e ritenendo inefficace la compravendita per evizione.
Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Cordiali saluti
Avv. Luca Grande
Buongiorno.
Sarebbe consigliabile e opportuno trovare (nonchè vantaggioso da un punto di vista economico) trovare un accordo tra i fratelli che può riguardare l'acquisto della vostra quota di proprietà oppure della sua o ancora una cessione a terzi ad un prezzo condiviso.
Data la situazione descritta temo però che questa strada sia difficilmente praticabile e che quindi sia necessario procedere ad un giudizio di divisione avanti all'autorità competente.
Una volta instaurato si procederà alla valutazione dell'immobile da parte di un tecnico nominato dal giudice stesso e, successivamente, alla vendita all'asta dell'immobile al prezzo stimato dalla perizia. Il ricavato verrà poi diviso tra i fratelli.
Occorre tenere presente che, nel caso in cui la prima asta vada deserta per mancanza di offerenti, si procederà a fissare ulteriori aste a prezzi inferiori a quelli di stima, con il conseguente rischio di vendere l'immobile ad una somma nettamente inferiore al suo effettivo valore.
Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Avv. Giada Trincheri
Buongiorno,
Dal momento che, come sembra, il fratello non vuole vendere, suo marito può chiedere la divisione giudiziale del bene che comporta però la vendita all 'asta dell' immobile con tutto ciò che ne consegue in termini di ricavi da dividere pro quota.
Il consiglio è di far fare una perizia dell' immobile che vi dia il valore reale allo stato attuale e provare a chiedere al fratello di liquidarvi la quota in modo da poter tenere l'intera proprietà, cui sembra molto legato. Potete avanzare tale richiesta in via stragiudiziale sia autonomamente sia con l'auslisio di un legale ed eventualmente reiterarla in sede di mediazione, procedura obbligatoria in questa materia ai fini della procedibilità della successiva azione giudiziale di divisione.
Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Avv. Nadia Berardi
L'unica soluzione è chiedere la divisione gidiziale, preceduta obbligatoriamente dalla mediazione, nel corso della quale il meditatore, in presenza degli avvocati delle parti e delle parti stesse, cerca di far trovare un accordo, che è conveniente per tutti
Le consiglio dunque di rivolgersi ad un legale per capire tempi, modi e costi
Resto a disposizione
saluti
Avv. Laura Ferrari
Sembra proprio che il fratello stia facendo dellostruzionismo, purtroppo l'unico modo per risolverla e trovare un accordo sulla cifra..
Se proprio l'accordo non si trova fatelo scrivere da un legale per accertare le sue volontà......
Buongiorno Puma,
se ho ben compreso la villa è oggetto di una comunione pro indiviso tra Suo marito e Suo cognato (ossia ognuno dei 2 ha la quota ideale di 1/2 del compendio). Giuridicamente Suo marito può vendere la quota in sua titolarità ma temo che difficilmente troverebbe qualcuno disposto ad acquistarla ritrovandosi così in una situazione di comunione. Ciò che Suo marito ha diritto di fare, per ovviare a questa situazione di stallo, è chiedere lo scioglimento della comunione. La divisione del bene comune può avvenire consensualmente oppure, se le parti non riescono a trovare un accordo, in via giudiziale (trattasi peraltro di giudizio che deve essere preceduto dalla mediazione).
Spero di essere stata esaustiva; se desiderasse un'ulteriore consulenza può contattarmi via piattaforma o ai recapito di studio per una consulenza anche da remoto.
La saluto cordialmente
avv. Lidia Mussi
