Come si può impugnare una delibera condominiale?

Oggi vogliamo parlare di diritto condominiale e, più nello specifico, delle delibere condominiali.

A chi vive in un condominio sarà capitato di assistere a delle assemblee di condominio nelle quali venivano prese decisioni contrastanti con la legge o con il regolamento del condominio stesso.

In alternativa, può anche succedere che non tutti i condomini possano partecipare alle assemblee durante le quali potrebbero essere prese delle decisioni con le quali gli assenti non si trovano del tutto d’accordo.

Intervistiamo l’Avv. Cornia, specializzata in diritto condominiale, per sapere come, in questi casi, si possa impugnare una delibera.

Prima di tutto, ci può spiegare cosa è l’impugnazione della delibera condominiale?

L’impugnazione di una delibera condominiale è l’atto formale con il quale un condomino si rivolge al Giudice competente per ottenerne l’annullamento, in quanto in violazione della legge o del regolamento condominiale.

L’impugnazione della delibera assembleare deve essere proposta da un avvocato. Può essere proposta personalmente dal condomino se il giudizio si rivolge davanti al Giudice di Pace e il valore della causa è inferiore a 516,46 euro.

Quando le delibere possono considerarsi nulle o annullabili?

Le deliberazioni dell’assemblea dei condomini prese in violazione di una disposizione normativa (contrarie alla legge) o regolamentare (contrarie al regolamento condominiale) possono essere nulle o annullabili.

Sono nulle le delibere il cui oggetto sia impossibile o illecito o abbia ecceduto i limiti della legge provvedendo su una questione rispetto alla quale non è riconosciuto all’assemblea alcun potere deliberativo.

Sono invece annullabili le deliberazioni che, pur essendo contrarie alla legge, riguardano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea.

Quali possono essere esempi di delibere nulle e delibere annullabili?

Secondo l’orientamento tradizionale sono da ritenersi nulle le delibere:

• con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza;
• prive degli elementi essenziali;
• adottate con maggioranza inesistente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
• con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
• che incidono su diritti individuali;
• che incidono sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini.

La Cassazione ha invece affermato che sono annullabili le delibere:

• affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
• con maggioranze inferiori alle prescritte;
• viziate da eccessivo potere o incompetenza;
• adottate con maggioranza.

Ricordate: una delibera presa da un condominio fuori dal luogo di incontro dopo una semplice consultazione orale o sotto forma di un documento scritto e firmato dai partecipanti al condominio, è detta inesistente.

Ritornando al tema principale, quali sono i termini e le modalità con cui si possa impugnare una delibera?

Anche per rispondere a questa domanda si rende necessario distinguere tra delibere nulle ed annullabili.

A norma dell’art 1137 c.c. deliberazioni annullabili sono impugnabili dai condomini dissenzienti e astenuti, entro 30 giorni dalla data di deliberazione, e dai condomini assenti entro 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera – ricezione del verbale di assemblea.

Poiché la norma prevede espressamente la possibilità di impugnare solo per il condomino dissenziente, astenuto ed assente, il condomino presente che abbia votato a favore non potrà proporre l’impugnazione.

Al contrario per le delibere nulle vige il principio di cui all’art. 1421 c.c., in base al quale la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse, anche da chi vi ha dato causa. La delibera condominiale nulla, pertanto, a differenza di quella annullabile, può essere impugnata anche dal condomino che, partecipando all’assemblea, ha espresso voto favorevole, a condizione che sussista un concreto interesse a far valere la nullità.

Per quanto riguarda invece il termine di 30 giorni sopra citato riguarda soltanto le delibere annullabili, le delibere nulle sono infatti sottratte a qualsiasi termine di decadenza e possono essere impugnate con una azione di mero accertamento da chiunque vi abbia interesse.

E se una delibera ha un’esecuzione immediata, posso impugnarla posteriormente? In altre parole, si può sospendere una delibera se è già “attiva”?

Il ricorso all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell’assemblea non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.

L’istanza per la sospensione può essere proposta ancora prima dell’inizio del procedimento di impugnazione, con lo stesso atto con cui viene proposta l’impugnativa ovvero successivamente, nel corso del giudizio di merito.

Il provvedimento di sospensione dell’esecutività di delibere condominiali ha natura cautelare e richiede l’accertamento del fumus boni iurisi (possibilità che il diritto vantato esista in concreto) e del pericolum in mora (possibile danno in cui potrebbe incorrere il condomino).

Nel concedere la sospensione il Giudice deve valutare le conseguenze dell’inibitoria nei confronti dei soggetti coinvolti nel giudizio di impugnazione, confrontando il danno che subirebbe il condomino a seguito dell’esecuzione della delibera impugnata e il danno che subirebbe il condominio a causa della sospensione.

Ad esempio, l’invalidità di una delibera in materia di ripartizione delle spese non giustifica la sospensione laddove il condomino pretenda di sottrarsi al pagamento allegando errori nei criteri di calcolo, in quanto l’esecuzione della delibera comporterà all’impugnante esborsi eventualmente superiori solo di lieve entità e, comunque, agevolmente recuperabili, mentre la sospensione di essa potrebbe causare seri problemi al condominio nei rapporti con i terzi.

L’opportunità di una sospensione potrebbe invece delinearsi, ad esempio, in relazione a delibere di esecuzione di opere straordinarie, che espongano il condominio a situazioni debitorie di rilevante entità e il cui annullamento costringerebbe lo stesso ad affrontare i costi della rimessione in pristino.

Ringraziamo l'Avvocato Cornia per aver risposte alle nostre domande.
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