ACCERTAMENTO IN RETTIFICA DELL'IMPOSTA IPO-CATASTALE

La vicenda

La società X ha acquistato nel primo semestre del 2019 un immobile uso ufficio nel Comune di Latina pagando interamente il prezzo pattuito con il venditore e versando le relative imposte di registro ed ipo-catastali.

Dopo circa due anni, la società acquirente si vedeva notificare da parte dell'Agenzia delle Entrate competente un avviso di accertamento in rettifica nel quale, assumendo che il valore venale, ossia il valore meramente commerciale dell'immobile, fosse superiore a quello effettivamente pagato chiedeva il pagamento della maggiore imposta e delle sanzioni collegate.

La società acquirente, dopo aver rifiutato la proposta conciliativa formulata dall'Ufficio accertatore, proponeva, con l'assistenza del sottoscritto Avvocato, ricorso avanti alla Commissione Tributaria competente per territorio.

La causa veniva trattenuta in decisione ed in data 9 giugno 2022 veniva notificata alle parti la sentenza di accoglimento del ricorso con conseguente annullamento dell'atto impositivo.

Le ragioni del ricorso

Un aspetto importante da chiarire per la comprensione della vicenda è che l'Ufficio non ha contestato la veridicità del prezzo dichiarato ma ha semplicemente assunto che il bene in questione fosse stato venduto ad un prezzo inferiore a quello di mercato nell'area di riferimento.

La possibilità per l'Agenzia delle Entrate di emettere simili atti non si fonda sull'arbitrio ma sulla legge, essendo espressamente previsto particolare dall'art. 51 del DPR 131/1986, in base al quale per determinare il valore di mercato degli immobili e controllare la congruità delle imposte versate possono essere utilizzati, tra gli altri mezzi, anche gli atti per operazioni analoghe compiute nel triennio antecedente.

Si tratta del cosiddetto metodo sintetico comparativo che, però, come detto, è soltanto uno tra i diversi metodi utilizzabili.

La società ricorrente, nel contestare il criterio di stima adottato dall'Ufficio, rilevava innanzitutto come gli atti allegati dall'Ufficio a sostegno della propria tesi non fossero esaustivi giacchè nel triennio antecedente la compravendita de qua vi erano state altre compravendite aventi ad oggetto immobili analoghi e situati nello stesso stabile per prezzi assolutamente conferenti rispetto a quello contestato e che non erano stati oggetto di rettifica da parte dell'Ufficio.

Non solo. La ricorrente allegava a sostegno della propria tesi le quotazioni immobiliari O.M.I. redatte, proprio dall'Agenzia delle Entrate, le quali rafforzavano la dimostrazione che il prezzo pagato fosse assolutamente congruente con il valore intrinsecamente commerciale del bene, facendo notare come le quotazione avessero dimostrato un decremento nel triennio anche a causa della crisi del mercato immobiliare che, riteniamo, sia un fatto pressoché notorio.

Le motivazioni della sentenza

La sentenza della Commissione Tributaria competente ha condiviso le ragioni del ricorrente, soprattutto in relazione alla corrispondenza tra il prezzo pagato e il valore venale reale.