**La Valenza Legale delle Delibere dell'Assemblea Condominiale: Nullità e Annullabilità**

Nel contesto della gestione condominiale degli edifici, l'assemblea condominiale svolge un ruolo cruciale nel prendere decisioni riguardanti gli affari comuni. Tuttavia, affinché le delibere dell'assemblea siano legalmente valide e vincolanti, devono rispettare determinati requisiti essenziali stabiliti dalla legge e dal regolamento condominiale. In questo articolo, esamineremo le distinzioni tra le delibere nulle e quelle annullabili e le circostanze che determinano ciascuna qualificazione.

**Delibere Nulle:**

Le delibere dell'assemblea condominiale possono essere qualificate come nulle in diverse circostanze. In particolare, le delibere saranno considerate nulle se:

1. **Prive degli Elementi Essenziali:** Le delibere devono contenere tutti gli elementi essenziali richiesti per renderle valide, come ad esempio l'indicazione dell'oggetto della decisione e la maggioranza richiesta per l'approvazione. La mancanza di tali elementi renderà la delibera nulla.

2. **Oggetto Impossibile o Illecito:** Le delibere che hanno come oggetto un'affermazione impossibile o illecita, contraria all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume, saranno considerate nulle.

3. **Competenza dell'Assemblea:** Se l'oggetto della delibera non rientra nella competenza dell'assemblea condominiale, la delibera sarà considerata nulla.

4. **Incidenza su Diritti Individuali:** Le delibere che incidono sui diritti individuali sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino saranno anch'esse considerate nulle.

5. **Altri Motivi di Nullità:** Qualsiasi altra delibera che violi norme specifiche o che risulti invalida per altri motivi relativi all'oggetto sarà considerata nulla.

**Delibere Annullabili:**

Le delibere dell'assemblea condominiale possono anche essere qualificate come annullabili, il che significa che possono essere contestate e annullate in determinate circostanze. Le delibere saranno considerate annullabili se:

1. **Vizi nella Costituzione dell'Assemblea:** Le delibere adottate in un'assemblea irregolarmente costituita, ad esempio per mancanza di convocazione regolare o per mancanza di informazioni adeguate, saranno considerate annullabili.

2. **Maggioranza Inferiore:** Se una delibera è stata adottata con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale, sarà considerata annullabile.

3. **Vizi Formali:** Le delibere affette da vizi formali, come la violazione di prescrizioni legali o regolamentari riguardanti il procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, saranno considerate annullabili.

4. **Irregolarità nel Procedimento di Convocazione:** Le delibere che sono state adottate in seguito a irregolarità nel procedimento di convocazione saranno considerate annullabili.

5. **Violazione di Norme Richiedenti Qualificate Maggioranze:** Le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto saranno considerate annullabili.

In conclusione, è fondamentale che le delibere dell'assemblea condominiale rispettino i requisiti legali e regolamentari per essere considerate valide e vincolanti. Le delibere nulle sono intrinsecamente invalide, con conseguente facoltà per chiunque vi abbia interesse di impugnarle in qualsiasi momento.

Mentre le delibere annullabili possono essere contestate e annullate in determinate circostanze e soprattutto con un termine di giorni 30 dall'assemblea se chi le impugna era presente e si è astenuto o ha votato contro le decisione o di giorni 30 dalla comunicazione del verbale di assemblea per chi era assente.

In tema di impugnativa della delibera dell'assemblea condominiale per i condomini presenti (sia essa nulla o annullabile) si sottolinea come non importi se l'amministratore abbia o non abbia trasmesso il verbale d'assemblea ai condomini per proceder. Ove, infatti, (magari a bella posta) l'amministratore temporeggi nella trasmissione del verbale proprio per far scadere i 30 giorni dell'impugnativa. si può procedere all'impugnativa anche se non sia ha ancora il verbale a proprie mani riservandosi di integrare le ragioni della medesima una volta ricevutolo.

La comprensione di queste distinzioni è, dunque, essenziale per garantire una corretta gestione condominiale e per proteggere i diritti e gli interessi di tutti i condomini.