​Cappotto termico in Condominio a carico di tutti anche se l'opera copre solo alcune parti dell'edificio.

"Nel caso in cui si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell'edificio, ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all'azione degli agenti atmosferici, poiché l'opera riguarda parti comuni dello stesso ed è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".

E' quanto emerge dalla sentenza n. 1551/2020, pubblicata il 13 novembre scorso dalla Corte di Appello di L'Aquila.

Nella fattispecie, due coniugi comproprietari di un appartamento avevano impugnato, innanzi al Tribunale di Pescara, la delibera assembleare con la quale il Condominio aveva stabilito, tra le altre cose, di escludere, dal computo metrico delle opere straordinarie appaltate, i lavori che riguardavano l'isolamento termico dei sottobalconi di loro esclusiva proprietà e rifacimento dei gocciolatoi, asserviti alle medesime unità abitative, sul presupposto che, trattandosi di proprietà private, i costi relativi dovessero essere sostenuti esclusivamente dai legittimi proprietari.

A sostegno dell'impugnativa, gli istanti adducevano la violazione delle norme che disciplinano il riparto dei costi sulle parti comuni degli edifici (art. 1117 c.c.), in quanto era stato deliberato di non realizzare alcuni lavori (nello specifico, isolamento termico degli sbalzi delle unità abitative degli attori e di un altro condomino e gocciolatoio in rame da sostituire a quello esistente) perché a servizio esclusivo solo di alcuni condomini e di porre i costi per le opere già realizzate a carico dei condomini beneficiari di tali opere.

Il Condominio, nel costituirsi in giudizio, aveva contestato la domanda avanzata dai coniugi, rilevando che taluni lavori dovevano essere eliminati dal computo metrico in quanto non inerenti parti comuni ed i relativi costi dovevano essere attribuiti solo ai condomini che ne beneficiavano.

Il Tribunale di Pescara, chiamato a pronunciarsi sulla domanda promossa dagli attori, ha ritenuto che la delibera impugnata fosse valida avendo l'assemblea del Condominio, senza incidere sui diritti individuali di proprietà, correttamente applicato l'articolo 1123 comma 2 del codice civile in quanto risultava "per tabulas" che i lavori in questione (cappotto termico e gocciolatoio in rame) interessavano solo le parti di proprietà esclusiva degli attori e di un altro condomino.

I coniugi avevano quindi censurato la suddetta pronuncia, lamentando la violazione della normativa sull'imputazione e ripartizione dei costi per i lavori di straordinaria manutenzione ex artt. 1117 e 1123 c.c.

La Corte di Appello ha accolto il gravame promosso, dichiarando nulla la delibera assembleare de qua.

I Giudici di secondo grado hanno ritenuto che nel caso di specie (cappotto termico parziale), "le spese dei lavori vanno divise tra tutti i Condomini in misura proporzionale alle proprietà di ciascuno in quanto l'opera contribuisce comunque all'isolamento termico dell'intero stabile e così a ridurre l'importo della bolletta energetica dei comproprietari".

Il medesimo principio è stato esteso anche ai gocciolatoi in rame installati su alcune superfici esterne, "poiché contribuiscono all'integrità architettonica del fabbricato e ad impedire il dilavamento dovuto allo scorrimento dell'acqua piovana che, in loro assenza, potrebbe rovinare le facciate e provocare infiltrazioni o umidità nell'intero edificio e non soltanto sulle proprietà esclusive ove sono collocati".

In conclusione: dalla pronuncia in esame, sulla scia di un filone giurisprudenziale ormai consolidato, può desumersi che tutte le opere effettuate sulle facciate esterne, o sui tetti, dei palazzi condominiali non sono suscettibili di godimento separato, bensì rientrano tra le cose comuni e dunque sono assoggettate alla ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.