Compravendita e termine di prescrizione azione risarcimento danni

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23236 del 15 novembre 2016, ha affrontato un'importante questione in materia di prescrizione del diritto al risarcimento del danno derivante dall'acquisto di un immobile non conforme alla concessione edilizia originaria.

Il caso trae origine dall'acquisto, avvenuto nel 1993, del diritto di usufrutto su una villetta da parte di un soggetto che, nel 2005, ha proposto domanda di risarcimento danni nei confronti della venditrice per le spese sostenute al fine di sanare le irregolarità edilizie dell'immobile. La vicenda processuale si è sviluppata attraverso due gradi di giudizio: in primo grado, il Tribunale di Roma ha accolto parzialmente la domanda, condannando la venditrice al pagamento di una somma inferiore rispetto a quella richiesta. La sentenza è stata impugnata da entrambe le parti e la Corte d'Appello di Roma ha riformato la decisione di primo grado, dichiarando prescritto il diritto di credito azionato.La questione centrale affrontata dalla Suprema Corte riguarda l'individuazione del dies a quo del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno. La Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, stabilendo un principio di diritto fondamentale: il termine di prescrizione non decorre automaticamente dalla data di stipula del contratto di compravendita, ma dal momento della manifestazione oggettiva del danno.Questo principio si fonda su una lettura costituzionalmente orientata dell'art. 2935 c.c., che mira a garantire l'effettività della tutela del diritto al risarcimento. La Corte ha infatti evidenziato che solo dal momento in cui il danno si manifesta oggettivamente, il danneggiato può concretamente conoscerne l'esistenza e le cause, e quindi esercitare il proprio diritto.La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale che privilegia una interpretazione sostanziale e non meramente formale delle norme sulla prescrizione, al fine di assicurare una tutela effettiva dei diritti. Infatti, far decorrere il termine prescrizionale dalla data del contratto potrebbe portare all'assurda conseguenza di vedere prescritto un diritto prima ancora che il danneggiato abbia potuto percepire l'esistenza del danno.La Corte ha inoltre operato un'importante distinzione tra il momento di manifestazione del danno, rilevante per la decorrenza della prescrizione, e il momento in cui vengono sostenute le spese per eliminare il vizio o si verifica il mancato guadagno, che rileva invece solo per la quantificazione del danno. Questa distinzione è fondamentale per comprendere la ratio della decisione: ciò che conta ai fini della prescrizione non è quando il danno viene materialmente riparato, ma quando diviene oggettivamente percepibile dal danneggiato.La sentenza ha quindi cassato la decisione impugnata, rinviando la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma affinché proceda a un nuovo esame della controversia alla luce del principio di diritto enunciato. Il giudice del rinvio dovrà quindi accertare quando il danno si è manifestato oggettivamente, prescindendo dalla data di stipula del contratto.Questa pronuncia ha importanti ricadute pratiche, in quanto offre una tutela più efficace agli acquirenti di immobili che scoprano, successivamente all'acquisto, vizi o irregolarità edilizie. La decorrenza del termine di prescrizione dalla manifestazione oggettiva del danno, infatti, impedisce che il diritto al risarcimento possa prescriversi prima che il danneggiato abbia avuto la possibilità concreta di conoscere e far valere le proprie ragioni.In conclusione, la sentenza n. 23236/2016 rappresenta un importante precedente in materia di prescrizione del diritto al risarcimento del danno derivante da vizi edilizi, stabilendo un principio che bilancia l'esigenza di certezza dei rapporti giuridici con quella di effettività della tutela dei diritti, in linea con i principi costituzionali di tutela giurisdizionale effettiva.