L'acquisto della casa con contratto di locazione in corso

Cassazione, 13 gennaio 2015, n. 7696

L'art. 1602 cod. civ., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all'acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell'art. 1599 cod. civ. – l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all'art. 1406 ss. cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

In base a tale principio si afferma altresì che tale cessione si perfeziona anche nel caso in cui la locazione sia conclusa in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012).

Dal punto di vista processuale si afferma pertanto che "per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell'ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non è necessaria la partecipazione al processo del cedente" (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

In forza di detti principi, l'acquirente di un immobile locato a terzi può direttamente e personalmente intimare sia lo sfratto per finita locazione sia lo sfratto per morosità, anche in relazione ai canoni non corrisposti prima della vendita, esattamente come avrebbe potuto farlo il cedente – locatore originario.