Locazione e obbligazioni del conduttore fino alla riconsegna dell’immobile
La Corte di Cassazione conferma che nei contratti di durata, l’interesse del locatore al corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali si protrae fino alla riconsegna dell’immobile
La sentenza n. 36494/2023 della Corte di Cassazione ha trattato una controversia riguardante un contratto di locazione commerciale in cui il locatore aveva intimato sfratto per morosità al conduttore per il mancato pagamento di diversi canoni di affitto relativi a un immobile situato a Messina.
Fatti di causa
Il conduttore contestava la domanda di risoluzione del contratto, sostenendo che il canone arretrato del mese di febbraio 2013 fosse stato versato a maggio dello stesso anno, e imputava la ritardata esecuzione dei pagamenti a circostanze che egli riteneva attenuanti.
Tra queste, lamentava che la locatrice non gli avesse versato gli interessi maturati sul deposito cauzionale, e segnalava frequenti allagamenti dell'immobile, attribuendone la responsabilità al condominio e al Comune di Messina, che aveva chiamato in causa per il risarcimento dei danni.
In primo grado, il Tribunale di Messina aveva ritenuto l'inadempimento del conduttore grave, pronunciando la risoluzione del contratto e respingendo le sue richieste di compensazione e risarcimento.
Successivamente, la Corte d'Appello di Messina confermava la decisione del Tribunale, rilevando che la morosità del conduttore si era aggravata con il mancato pagamento di ulteriori canoni durante il corso del giudizio di sfratto per morosità.
Profili giuridici affrontati
La Corte di Cassazione, richiamando consolidata giurisprudenza (Cass. n. 8076/2002, Cass. n. 14527/2022), ha confermato il principio secondo cui, in materia di locazione e conseguente sfratto per morosità, il giudice può valutare la gravità dell'inadempimento anche tenendo conto del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda di risoluzione.
Questo principio si discosta dalla regola generale prevista dall'art. 1453 cod. civ., che cristallizza l'inadempimento al momento della proposizione della domanda per evitare che il debitore possa sanare ex post il proprio inadempimento.
Nel caso specifico, il conduttore non solo non aveva adempiuto al pagamento dei canoni arretrati, ma aveva accumulato ulteriori mensilità di morosità durante il processo.
Questo comportamento è stato ritenuto rilevante ai fini della conferma della risoluzione del contratto per inadempimento grave, in quanto, nei contratti di durata come la locazione, l'inadempimento può aggravarsi nel tempo, incidendo sull'interesse del locatore.
Compensazione con gli interessi sul deposito cauzionale
Il conduttore aveva sollevato un'eccezione di compensazione, sostenendo che il suo debito per i canoni non pagati dovesse essere ridotto dagli interessi maturati sul deposito cauzionale, che la locatrice non aveva corrisposto.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha respinto tale argomentazione, sottolineando che, in base ad una clausola del contratto, gli interessi sul deposito cauzionale sarebbero stati corrisposti solo alla fine della locazione. Questa pattuizione non è stata ritenuta nulla, in quanto la clausola non violava l'art. 79 della legge n. 392/1978 (sugli interessi sul deposito cauzionale), che stabilisce l'obbligo di corresponsione degli interessi annuali, ma non impedisce alle parti di stabilire il rinvio della loro erogazione alla cessazione del rapporto locatizio, purché non vi sia una rinuncia definitiva a tale diritto.
Contratti di durata e cristallizzazione dell'inadempimento
La Corte ha ribadito che nei contratti di locazione, non si applica la cristallizzazione degli inadempimenti tipica di altri contratti a esecuzione istantanea o periodica. Il conduttore è tenuto a rispettare le proprie obbligazioni per l'intera durata del rapporto contrattuale, e l'inadempimento può aggravarsi anche dopo la proposizione della domanda di risoluzione, senza che il locatore possa sospendere la propria prestazione, ovvero la messa a disposizione dell'immobile.
Questo principio si riflette nella giurisprudenza secondo cui la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere complessiva e considerare il comportamento del debitore anche durante il processo (Cass. n. 446/2011).
Conclusioni
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di, confermando lo sfratto per morosità e la conseguente validità della risoluzione del contratto per morosità e sottolineando l'importanza del comportamento successivo del conduttore nella valutazione della gravità dell'inadempimento.
La Corte ha inoltre respinto la richiesta di compensazione, affermando che la clausola contrattuale che rinviava il pagamento degli interessi sul deposito cauzionale al termine della locazione non fosse contraria alla legge.
La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata, che in materia di contratti di locazione dà rilevanza non solo all'inadempimento iniziale, ma anche alla condotta successiva del conduttore, confermando il principio che, nei contratti di durata, l'interesse del locatore al corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali si protrae fino alla riconsegna dell'immobile.
