Si può vendere una casa con mutuo?

Per poter vendere una casa con mutuo esistono essenzialmente due opzioni: estinguere il mutuo anticipatamente o l'accollo del mutuo da parte dell'acquirente.

Secondo l'articolo 1813 Codice civile "il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Può succedere che, poco tempo dopo aver comprato casa attraverso un mutuo, si abbia la necessità di venderla. Qualsiasi sia il motivo della vendita, bisogna sapere che, seppur sia ancora in corso il pagamento delle rate, è possibile vendere una casa con mutuo. Quali sono le possibilità a disposizione dei proprietari e degli acquirenti?

Innanzitutto, è possibile pagare le rate mancanti del mutuo prima di venderla. Ovviamente non è un'opzione a portata di tutti a causa della mancanza di disponibilità di denaro per pagare il restante mutuo. Per questo, solitamente, le opzioni più utilizzate per vendere una casa con mutuo sono essenzialmente due: estinguere al rogito il mutuo attraverso i soldi ricavati dalla vendita o proporre all'acquirente l'accollo del mutuo in essere.

Estinzione anticipata

Attraverso la prima opzione, è possibile estinguere anticipatamente il mutuo utilizzando il ricavato della vendita della casa. Ovviamente, la somma comprenderà anche eventuali costi e clausule per l'estinzione anticipata del mutuo. L'estinzione del debito si realizzerà contestualmente al rogito, ossia in presenza di un funzionario della banca in cui era stato richiesto il credito che riceverà il pagamento attraverso un assegno circolare intestato all'istituto finanziario.

Accollo del mutuo

Il venditore (accollato) e l'acquirente (accollante) della casa possono scegliere un'altra opzione. In questo caso, l'acquirente si accolla il mutuo, subentrando nel contratto, impegnandosi a pagare tutte le rate rimanenti e ad accettare le condizioni stipulate dall'ex proprietario. Questa operazione avviene senza costi e, per questo, potrebbe essere vantaggioso per l'acquirente. Nonostante ciò, non sempre le condizioni stipulate in passato dal venditore potrebbero essere vantaggiose per il compratore che, in alternativa, potrebbe cercare condizioni migliori accedendo a un nuovo mutuo e ricorrere, quindi, all'estinzione anticipata.

Non bisogna dimenticare che la banca dovrà accettare l'accollo del mutuo, verificando se il compratore è in possesso di tutte le garanzie per poter accollarsi il mutuo. È possibile, inoltre, scegliere fra due tipi di accollo. L'accollo cumulativo, maggiormente usato in Italia, non libera completamente il venditore dalle responsabilità: se il compratore non dovesse riuscire a pagare le rate, dovrà farsene nuovamente carico. Con l'accollo liberatorio, invece, il venditore non ha più nessun obbligo verso la banca mentre l'acquirente dovrà farsi carico di tutte le responsabilità.

Cosa succederà all'ipoteca?

Anche in questo caso esistono due opzioni. Se l'estinzione o l'accollo del mutuo si realizzano con la stessa banca del venditore, l'ipoteca verrà mantenuta. Se si sceglie di aprire un nuovo mutuo presso una banca diversa, si attiverà "un'ipoteca di secondo grado" che si trasformerà in "primo grado" solamente quando la banca cancellerà l'ipoteca precedente.

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