Analisi dell'Ordinanza dell'8 aprile 2020 n. 7746/2020.

Con ordinanza dell'8 aprile 2020 n. 7746/2020 la Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, ha affermato il principio secondo il quale il notaio risponde per la falsa identità di chi firma la procura a vendere un immobile, anche se la persona è stata dallo stesso identificata a mezzo dei documenti e gli è stata presentata da un'agenzia immobiliare a lui nota.

Detta responsabilità, inoltre, sussiste anche nei confronti dell'acquirente del bene anche nell'ipotesi in cui l'atto di vendita sia stato stipulato da altro professionista che abbia semplicemente utilizzato detta procura.

Di seguito i fatti.

Nel maggio 2009 il Sig.Tizio, con l'ausilio di un'agenzia immobiliare, formulava una proposta di acquisto per un immobile in vendita da lui visionato due volte unitamente a personale della ridetta agenzia.

Decisosi per l'acquisto, Tizio consegnava nelle mani dell'agente un assegno, a titolo di caparra confirmatoria, intestato alla Sig.ra Sempronia, proprietaria dell'unità, dell'importo di € 10.000,00 con l'impegno, sulla scorta della proposta di acquisto formulata, di provvedere al saldo del residuo pari ad € 290.000,00 con due successivi pagamenti, da eseguirsi uno in occasione della stipula del contratto preliminare, e l'altro in sede di definitivo.

Dopo qualche tempo veniva contattato dall'agenzia che riferiva della mutata volontà della proprietaria dell'immobile ad addivenire unicamente alla stipula del contratto definitivo, con la conseguenza che il prezzo pattuito avrebbe dovuto essere corrisposto in un'unica soluzione.

Tizio, d'accordo con la variazione, incaricava dunque un notaio per la predisposizione del rogito ed in data 4 giugno 2009 veniva perfezionato il contratto di compravendita. All'atto presenziavano sia la parte acquirente (Tizio) che la parte venditrice (non personalmente, ma a mezzo di procuratore speciale in forza di atto a ministero di altro notaio).

Nei giorni seguenti Tizio si recava più volte presso l'unità acquistata al fine di effettuare i necessari rilievi per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, rinvenendo all'interno alcune persone, tra cui la vera proprietaria dell'immobile che affermava di non aver mai conferito alcun incarico per la vendita del bene.

Presentata una denuncia per truffa, il procedimento veniva tuttavia archiviato.

Tizio conveniva pertanto in giudizio il notaio che all'epoca era stato incaricato di redigere la procura speciale a vendere, lamentando come lo stesso avesse omesso, nell'esercizio delle sue funzioni di Pubblico Ufficiale, di identificare con la dovuta diligenza parte venditrice.

Anche detta domanda veniva tuttavia rigettata sia in primo che in secondo grado.

Seguiva quindi ricorso in Cassazione con il quale il Tizio lamentava come la decisione della Corte d'Appello (di esclusione di responsabilità del notaio che aveva rilasciato la procura a vendere) si sarebbe fondata unicamente sulla circostanza che la persona che si era recata presso lo studio notarile era stata presentata dal proprietario dell'agenzia immobiliare, che aveva frequenti rapporti con il notaio stesso e che era conosciuta come "persona seria".

Gli Ermellini, investiti della questione, hanno preliminarmente evidenziato quanto segue: la procura a vendere predisposta dal notaio (che non aveva avuto alcun contatto con il Sig.Tizio, parte acquirente), è stata, nel caso di specie, atto preparatorio della successiva compravendita.

Il professionista dunque, nell'attestare la corrispondenza dell'identità dichiarata dalla donna (procuratrice) a quella di parte venditrice, ha posto in essere un comportamento fonte di obbligazioni anche nei confronti del terzo acquirente (Tizio) definito, dalla Suprema Corte, quale "terzo protetto dal contratto".

Nel merito la Corte ha chiarito come non sia sufficiente la mera presa visione della carta d'identità e della tessera sanitaria poiché il professionista è tenuto ad accertare l'identità personale delle parti raggiungendo tale certezza in sede di attestazione secondo le regole della diligenza qualificata, prudenza e perizia professionale.

Rispetto a ciò l'esibizione predetta non risulta da sola sufficiente alla corretta identificazione della persona fisica, così come non può aver peso, ai fini dell'esclusione della responsabilità del notaio, il fatto che la persona (che ha rilasciato la procura) sia stata presentata da un'agenzia immobiliare seria.

Di qui l'accoglimento del ricorso del Sig. Tizio e il rinvio della causa per un nuovo esame alla Corte d'Appello.