Casa allagata: paga il locatore o il conduttore?

La Corte di Cassazione si esprime su una vicenda riguardante l'allagamento di un'abitazione, avvenuta durante l'assenza della donna locatrice.

Essere locatore, si sa, a volte può essere complicato. Non sempre si trova un compromesso con il conduttore dell'immobile quando ci sono problemi in casa e, spesso, queste problematiche possono trasformarsi in controversie legali e arrivare in tribunale. È il caso di una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 22823/2018, che si è espressa su una vicenda riguardante l'allagamento di un'abitazione.

La vicenda

Nel 2012, durante l'assenza della donna locatrice di una villa, l'abitazione si è allagata, danneggiando gravemente i mobili interni e la struttura della casa. Nel giudizio del tribunale di primo grado, dopo la prova del CTU, la responsabilità dell'accaduto era stata data al conduttore, secondo quanto sancito dall'articolo 1588 del codice civile:

"Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa".

Nel giudizio di secondo grado, invece, la Corte d'appello di Bologna, invece, "il giudice aveva ritenuto sussistere gli elementi di prova idonei a superare la presunzione di responsabilità del conduttore". In seguito a questa sentenza, la donna locatrice, dunque, si è rivolta alla Corte di Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

Gli ermellini hanno deciso di accogliere la richiesta di ricorso della donna. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, come già stabilito dal tribunale di primo grado, in questo caso è valido quanto sancito dall'articolo 1588 del codice civile, ossia che la presunzione sia a carico del conduttore. Questo principio sarebbe superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento non sia a lui imputabile. In difetto di simile dimostrazione, ricorda la Corte di Cassazione, citando precedenti sentenze, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a carico del conduttore.

La Corte di Cassazione, infatti, ha ritenuto errata la conclusione a cui era giunta la Corte d'appello di Bologna. Nella sentenza, si legge che: "la Corte d'appello è partita dal presupposto, errato, che la causa sconosciuta del danneggiamento non è a carico del conduttore; inoltre, nella descrizione delle risultanze probatorie, non si dà conto dell'acquisizione di una prova piena e completa della estraneità del conduttore ai fatti, ma di una presunzione di probabilità e imprevedibilità dell'evento occorso, verosimilmente riconducibile alla rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, prontamente sostituito dalla proprietaria dell'immobile locato intervenuta nell'immediatezza sul luogo, stante l'assenza del conduttore". I giudici di Cassazione, inoltre, hanno ricordato anche gli obblighi di custodia e di manutenzione richiesti dall'articolo 2051 del codice civile.

Per tutti questi motivi, dunque, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della donna locatrice della villa e ha rinviato la vicenda alla Corte di appello di Bologna che, con composizione diversa, dovrà giudicare il caso in base ai principi di diritto sanciti dagli ermellini.