Conduttore disabile: tutele in caso di sfratto

I conduttori in “condizioni di difficoltà” possono richiedere un nuovo termine per il pagamento dei canoni di locazione arretrati.

Cosa succede se non si paga l’affitto? Nel peggiore dei casi la conseguenza sarà lo sfratto. Il locatore, infatti, in caso di locazione commerciale o a uso abitativo, quando il conduttore non paga il canone di locazione (moroso) può procedere a intimare lo sfratto. La Legge del 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull'equo canone), nell’articolo 5 sancisce che:

“Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.

Il conduttore può decidere di presentarsi in udienza e pagare i canoni arretrati. In ogni caso, spetta al giudice decidere di pronunciare l’ordinanza di sfratto (che è immediatamente esecutiva) con cui locatore dovrebbe ritornare in possesso del suo immobile e, nel caso, anche ottenere il pagamento dei canoni e delle spese arretrate. In breve, questa è la procedura generale stabilita dalla legge.

Tuttavia, cosa succede se il conduttore è disabile o ha particolari difficoltà? La Legge del 27 luglio 1978 prevede una maggiore protezione per questo tipo di inquilini. Se il conduttore non riesce a pagare i canoni di locazione arretrati durante l’udienza, infatti, il giudice può richiedere il “termine di grazia”. L’articolo 55 afferma che “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale” ma aggiunge anche che:

“Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato”.

Ciò vuol dire che se durante l’udienza il conduttore dimostra di trovarsi in “condizioni di difficoltà”, potrà ottenere un nuovo termine per il pagamento che però non sarà superiore a 90 giorni. L’udienza successiva, invece, verrà fissata non oltre i 10 giorni successivi a questa data. Tuttavia, è necessario ricordare che la legge non definisce con chiarezza a cosa corrispondono queste condizioni di difficoltà, anche se solitamente includono problemi economici ma anche malattie o disabilità, soprattutto se queste condizioni si sono presentate in seguito alla firma del contratto di locazione.

In più, l’articolo 55 pone dei limiti a questo tipo di procedimento: “La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà”.

Negli ultimi anni, inoltre, oltre all’utilizzo del termine di grazia, le decisioni dei giudici hanno cercato di tutelare i soggetti con problemi di salute e disabilità, ad esempio sospendendo temporaneamente lo sfratto (anche se è già stato convalidato). Una delle principali sentenze in questo senso è stata quella emessa dal Tribunale di Civitavecchia in data 26 giugno 2010.

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