DELIBERE CONDOMINIALI E UNANIMITÀ: IL TRIBUNALE DI GENOVA SULLA MODIFICA DEI CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Una recente pronuncia del Tribunale di Genova (sentenza del 2 novembre 2024) ha affrontato un tema cruciale nel diritto condominiale: la necessità dell'unanimità per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali.

IL CASOLa controversia nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare del 28 maggio 2022 con cui un condominio genovese aveva deliberato, a maggioranza, di esonerare una società proprietaria di unità immobiliari dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale. La decisione era stata assunta nonostante il voto contrario di 18 condomini, rappresentanti una quota millesimale di 210,97/1000.LA DELIBERA IMPUGNATAIl contenuto della delibera prevedeva che la società proprietaria, fintanto che avesse destinato i propri locali ad attività commerciali, sarebbe stata esonerata dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale. La delibera includeva anche il mandato all'amministratore di redigere, con l'assistenza di consulenti legali, un documento attuativo da sottoporre a successiva approvazione assembleare.IL QUADRO NORMATIVO E REGOLAMENTAREIl regolamento condominiale contrattuale, elemento chiave della decisione, conteneva due disposizioni fondamentali:- L'art. 7 stabiliva che il regolamento potesse essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini- L'art. 16 comma 2 prevedeva l'impossibilità per qualsiasi condomino di sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e gestioneLA DECISIONE DEL TRIBUNALEIl Tribunale ha accolto l'impugnazione dichiarando la nullità della delibera per diverse ragioni:1. Violazione del regolamento contrattuale: la natura contrattuale del regolamento, espressamente dichiarata all'art. 1, imponeva che qualsiasi modifica richiedesse l'unanimità dei consensi2. Efficacia immediata della delibera: contrariamente a quanto sostenuto dal condominio convenuto, il Tribunale ha rilevato che la delibera non si limitava a rinviare la questione a una successiva assemblea, ma introduceva un nuovo criterio di riparto spese immediatamente efficace3. Consolidato orientamento giurisprudenziale: il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte (sentenze 4806/2005 e 3983/2021) che sancisce la nullità delle delibere che modificano a maggioranza i criteri generali di ripartizione delle speseLE CONSEGUENZEOltre alla declaratoria di nullità della delibera, il Tribunale ha:- Condannato il condominio al pagamento delle spese di lite (€ 548,00 per esborsi e € 5.261,00 per compensi, oltre accessori)- Disposto il versamento all'erario del contributo unificato per la mancata partecipazione ingiustificata alla mediazione obbligatoriaPRINCIPIO DI DIRITTOLa sentenza ribadisce un principio cardine del diritto condominiale: quando si tratta di modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali, anche se la modifica appare più equa o razionale, è sempre necessaria l'unanimità dei consensi. Tale principio trova fondamento nella natura contrattuale del regolamento condominiale e nella tutela dei diritti individuali dei condomini, che non possono essere modificati a maggioranza.

La sentenza del Tribunale di Genova si fonda su due importanti precedenti della Corte di Cassazione che hanno consolidato il principio dell'unanimità per le modifiche ai criteri di ripartizione delle spese condominiali:

1. Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n. 4806/2005Questa fondamentale pronuncia ha stabilito che "sono nulle le delibere con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione". La Suprema Corte ha chiarito che si tratta di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3 c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario.2. Cassazione Civile, sentenza n. 3983/2021Questa più recente pronuncia ha ribadito e rafforzato il principio, confermando che le modifiche ai criteri di ripartizione delle spese:- Non possono essere deliberate a maggioranza- Richiedono necessariamente l'unanimità dei consensi- Riguardano materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea- Non sono soggette al metodo maggioritarioIl Tribunale di Genova ha fatto diretta applicazione di questi principi nel caso concreto, rilevando come la delibera impugnata, nel prevedere l'esonero della società C4 dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino, introducesse di fatto una modifica ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dal regolamento contrattuale.

La pronuncia, dunque, si inserisce nel solco della consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, confermando che le modifiche ai criteri di ripartizione delle spese esulano dal potere deliberativo dell'assemblea condominiale quando questa opera a maggioranza.