Immobile abusivo e commerciabilità ai. Valore certificato agibilità

Cassazione Civile II Sez. n. 23370/2023 pubblicata il 1° agosto 2023

Immobile abusivo – commerciabilità ai sensi della legge 47/1985 - mancata consegna certificato di abitabilità- inadempimento – non sussiste.

Certificato di agibilità – compravendita immobiliare – mancata fornitura del medesimo- esclusione della automatica risoluzione per inadempimento – valutazione reale impatto sul bene.

Interpretazione del contratto – necessaria lettura delle clausole convenute dalle parti per comprendere la reale volontà delle medesime – interpretazione del contratto in modo da dare al medesimo effettiva applicazione.

Con atto di citazione in giudizio l'attore conviene la parte promissaria venditrice al fine di vederne accertato l'inadempimento al preliminare di compravendita dell'immobile oggetto di sanatoria per avere quest'ultima omesso di fornire il certificato di agibilità dell'immobile. Il Tribunale di Catania respingeva la domanda di avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile oggetto di sanatoria per inadempimento di parte venditrice, ritenendo illegittimo il rifiuto di rogitare di parte acquirente pur in assenza del menzionato certificato.

La Corte di Appello di Catania, viceversa, ha riformato la sentenza di primo grado affermando che a mente dell'art. 1477 cod. civ. è preciso obbligo di parte venditrice fornire il menzionato certificato ai fini di procedere all'atto di compravendita dell'immobile. La Corte ha così statuito sulla base della considerazione che era irrilevante che nel preliminare si desse atto dell'abusività dell'immobile e dell'impegno della parte acquirente alla presentazione della sanatoria e pagamento delle relative oblazioni essendo necessaria un'esplicita rinuncia a detto certificato da parte della parte acquirente per liberare la venditrice dagli obblighi di cui al 1477 cod. civ. giungeva, dunque, la Corte a condannare parte venditrice.

Ricorre per cassazione la parte promissaria venditrice sostenendo l'errata applicazione dell'art 1477 Codice civile per non avere la Corte di Appello considerato che oggetto del contratto preliminare era un immobile pacificamente abusivo e come tale di per sé mancante del già menzionato certificato di agibilità. Sostiene, poi, la ricorrente che il Giudice di secondo grado avrebbe mal applicato le disposizioni di cui agli artt. 1362, 1366 e 1375 cod. civ. in tema di interpretazione dei contratti avendo sottovalutato il tenore letterale della clausola del contratto preliminare in cui si formalizzava il solo obbligo di presentazione della richiesta di sanatoria e non della consegna dell'esito della medesima cui sarebbe seguito il certificato di agibilità.

La Suprema Corte con questa pronuncia cristallizza e ribadisce tre aspetti estremamente importanti in tema di acquisto di immobili:

-la nullità dei contratti di compravendita di immobili abusivi, fatta salva la commerciabilità prevista dall'art. 40, L. 47/1985 in caso di sanatoria/sanabilità;

-le conseguenze della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile compravenduto e le relative conseguenze, non comportando la mancanza di quest'ultimo l'automatica risoluzione per inadempimento del contratto;

-la necessità che nell'interpretazione di un contratto si seguano le regole dettate dal codice per preservare la reale volontà delle parti e l'interpretazione che dà un senso al contratto.

Oggetto della controversia è l'avvenuto adempimento o meno al contratto preliminare di compravendita sottoscritto da parte promissaria venditrice non potendo la medesima fornire il certificato di agibilità dell'immobile alla data dell'atto definitivo.

Detto inadempimento ruota attorno, da un lato, all'interpretazione della previsione di cui all'art. 1477 cod. civ. in tema di obblighi a carico del venditore, che al comma 3, onera colui che vende della consegna della documentazione e dei titoli afferenti il bene compravenduto e dall'altro della volontà delle parti espressa nel contratto preliminare sottoscritto.

A mente della norma non vi sono dubbi circa l'onere gravante sul venditore di fornire, tra gli altri "titoli", anche il certificato di agibilità del bene che ne è sicuramente uno dei requisiti di commerciabilità. Tema della controversia non è, tuttavia, se il certificato di agibilità dell'immobile sia o meno uno dei titoli della cui fornitura la parte venditrice è onerata, circostanza pacifica ma, di cosa le parti abbiano previsto nel contratto preliminare e di come con la regolamentazione del medesimo abbiano, di fatto, esonerato la parte venditrice dalla sua fornitura.

La Consulta muove le mosse del proprio ragionamento dall'oggetto del contratto che, pacificamente, è un immobile abusivo. Le parti, infatti, consapevoli delle difformità del medesimo dalla normativa edilizia urbanistica si sono determinate a compravenderlo, onerando parte venditrice della sola presentazione della sanatoria e pagamento delle relative oblazioni. Ricorda, infatti, la Suprema Corte che la sanzione per il contratto avente ad oggetto un immobile abusivo è la nullità, evitata solo dall'ipotesi di cui all'art. 40 della L. 47/85, che la consente solo ove la parte venditrice alleghi al contratto definitivo la domanda di sanatoria unitamente al pagamento delle prime rate della oblazione, senza richiedere il provvedimento di concessione. La non prevista necessità del provvedimento di concessione della sanatoria, ai fini della compravendibilità del bene, comporta la naturale assenza del certificato di agibilità. In ossequio alla normativa edilizia il certificato di agibilità, del resto, attesta la rispondenza dell'immobile ai requisiti edilizio-urbanistici e sanitari, i quali non possono essere certo attestati su di un immobile in corso di sanatoria. In tal senso il procedimento amministrativo volto alla concessione della sanatoria prevede, espressamente, il rilascio del certificato di agibilità come ultimo step dell'iter, del che la sua presenza in sede di domanda e pagamento dell'oblazione è esclusa.

In tal senso la Corte di secondo grado ha commesso due errori: ha errato nel non considerare sufficiente la clausola che onerava della sola presentazione della sanatoria, come dichiarazione di implicita rinuncia al certificato sopra menzionato, richiedendo una rinuncia esplicita al già menzionato documento e, in ogni caso, nel ritenere la mancanza del certificato di agibilità automatica causa di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare.

Il primo dei due errori è lapalissiano nel momento in cui si segue la superiore ricostruzione di diritto operata in base alla normativa di cui agli artt. 24, 25, 35 e 40 della L. 47/85, non ha senso una ricostruzione quale quella che ha portato la Corte a dichiarare l'inadempimento della parte venditrice, quando è lo stesso iter richiamato dalle parti in maniera chiara ed esplicita, e dunque voluto, a prevedere l'impossibilità dell'adempimento nei tempi pretesi.

Dall'altro lato la Corte ricorda che, in ogni caso, la mancanza del menzionato certificato non è causa di per sé di automatica risoluzione per inadempimento del contratto, gravando sul Giudice di merito la valutazione dell'importanza che detta mancanza ha sulla commerciabilità e fruibilità futura del bene e considerando che in tutti i casi in cui l'acquirente compri immobili soggetti a sanatoria detto interesse dell'acquirente è da considerarsi attenuato; detto attenuamento dell'interesse discende, nuovamente, dalla L. 47/85, che prevede che l'immobile "sanato" possa esserlo anche in deroga alle normali previsioni/standard delle normativa edilizia e urbanistica, ovvero avere delle caratteristiche anche inferiori a quelle stabilite di base per la realizzazione di un immobile.

L'inserimento, dunque, nella categoria degli inadempimenti della mancanza del certificato di agibilità ne comporta l'inclusione nei diritti disponibili, ovvero rinunciabili dalle parti e, ovviamente, non contestabili, come inadempimento, ogni qual volta la parte vi abbia rinunciato, anche implicitamente.

Nella cassazione con rinvio la Corte invita, poi, il Giudice di secondo grado a valutare con attenzione la clausola relativa all'obbligo di presentazione della sanatoria da parte venditrice, cosa fatta in effetti e documentata, sia alla luce dell'interpretazione della garanzia contrattualmente assunta dalla parte venditrice di buon fine della medesima o meno, sia alla verifica dell'affermato, ma non documentato, ottenimento della sanatoria dell'immobile de quo.

Precisando, ancora una volta, che sono compravendibili ai sensi dell'art. 40 della L.47/85 i soli immobili sanabili, non essendo in tal senso sufficiente la presentazione di una sanatoria, anche con il pagamento delle rate di oblazione, se l'immobile è affetto da abusivi insanabili, ricorrendo in dette ipotesi la casistica di nullità del contratto avente ad oggetto immobili abusivi (contratto avente oggetto illecito).

Ferma, dunque, l'obbligazione di cui all'art 1477 co. 3 cod. civ. in punto di titoli da consegnare alla parte acquirente del bene, il certificato di agibilità non è tra questi ogni qual volta l'acquirente rinunci, anche implicitamente, al medesimo essendo la mancanza dello stesso un mero inadempimento e, quindi, diritto disponibile per le parti. In ogni caso, la mancanza del certificato di agibilità è da valutarsi quanto ad impatto sulla commerciabilità e fruibilità del bene non costituendo la sua mancanza automatica causa di risoluzione per inadempimento del contratto. L'interpretazione del contratto deve, dunque, sempre essere orientata ad un'attenta analisi della volontà che le parti hanno espresso esplicitamente o implicitamente all'interno del medesimo e derivante dalla lettura complessiva delle clausole ivi contenute.