IPOTESI DI RISOLUZIONE DELLE PROBLEMATICHE RELATIVE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE DURANTE L'EMERGENZA DEL COVID-19.
Rimedi ipotizzabili per risolvere la questione ci contrasto tra le rispettive posizioni di conduttore e locatore nel periodo di emergenza del coronavirus e delle restrizioni imposte
Una questione attuale particolarmente delicata che viene in essere in questo periodo di emergenza attiene ai contratti di locazione, soprattutto quelli di tipo commerciale, a causa del ridotto o impossibile utilizzo dell'immobile oggetto del rapporto. Trattasi comunque di una impossibilità limitata nel tempo o
di una riduzione delle facoltà e delle possibilità di godimento dell'unità immobiliare, che si manifesta dal punto di vista giuridico come impossibilità parziale.
In considerazione di quanto sopra, le soluzioni adottabili, in base agli strumenti messi a disposizione dal nostro ordinamento, possono essere diverse come di seguito precisate.
La prima soluzione può essere ravvisata nell'art. 27 L. 392/78 in virtù della quale, quando sussistono gravi motivi come quello che stiamo vivendo per l'emergenza del coronavirus, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi, che nell'ipotesi dei contratti ad uso diverso comporterebbe la cessazione dell'attività .
La seconda possibilità è quella di far valere l'impossibilità parziale sopravvenuta disciplinata dall'art. 1464 cc. che consentirebbe la riduzione del canone per il periodo limitato dal punto vista temporale dell'emergenza.
In alternativa, in conseguenza dell'adozione dei provvedimenti di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020 e del decreto legge Salva Italia, risulta ipotizzabile addirittura la sospensione temporanea del rapporto locatizio per l'incolpevole impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc., chiaramente legata all'impossibilità di utilizzare concretamente i locali e produrre un guadagno.
In quarto luogo potrebbe essere applicata la soluzione della "eccessiva onerosità sopravvenuta" ai sensi dell'art. 1467 cc. che legittimerebbe di risolvere il contratto da parte del conduttore senza dover riconoscere per il conduttore il preavviso di 6 mesi se sussistenti i gravi motivi pretesi dalla legge.
Premesso quanto innanzi, le soluzioni ipotizzabili prevedono a parte il primo caso, sempre una scelta condivisa tra le parti, in caso contrario il conduttore davanti all'opposizione del locatore dovrà promuovere un giudizio per ottenere il riconoscimento delle proprie ragioni.
Vista la particolare situazione è ragionevole evitare un contenzioso per le parti e sarebbe meglio trovare una soluzione la più equa e conveniente possibile per ciascuna di esse.
