Locazioni: recesso del conduttore, mancato riespetto termini contrattuali: nullità

Recesso nelle Locazioni: Una Lezione dalla Sentenza di MessinaUna recente pronuncia del Tribunale di Messina ci offre l'occasione per riflettere su un tema molto delicato nel campo delle locazioni: il recesso anticipato del conduttore. La sentenza n. 2189/2024, depositata il 4 ottobre 2024, ci racconta una storia che potrebbe sembrare comune, ma che racchiude insegnamenti preziosi per proprietari e inquilini.Immaginiamo la scena: è il 1° dicembre 2021 quando viene stipulato un contratto di locazione per un appartamento a Messina. Le parti concordano tutto nei minimi dettagli: durata triennale, possibilità di rinnovo per altri due anni, canone mensile di 480 euro da pagare entro il 15 di ogni mese. Nel contratto, come spesso accade, viene inserita una clausola che permette all'inquilino di recedere anticipatamente, purché sussistano gravi motivi e venga dato un preavviso di sei mesi tramite raccomandata.La situazione prende una piega inaspettata nell'agosto 2022, quando l'inquilino decide di lasciare l'appartamento. Il 19 agosto invia una comunicazione alla proprietaria, annunciando che lascerà l'immobile il 30 settembre successivo. Due elementi saltano subito all'occhio: il preavviso è di soli due mesi, ben lontano dai sei previsti dal contratto, e nella comunicazione non viene spiegato il motivo di questa decisione improvvisa.Il 30 settembre, come preannunciato, l'inquilino lascia le chiavi nella buca delle lettere, ma c'è di più: non paga né il canone di agosto né quello di settembre, e lascia in sospeso anche le utenze. La proprietaria, trovandosi in questa situazione, il 17 ottobre invia una raccomandata chiedendo il pagamento dei canoni per tutto il periodo di mancato preavviso, da settembre 2022 a febbraio 2023, per un totale di 2.880 euro.Il Tribunale di Messina, chiamato a pronunciarsi sulla vicenda, ha colto l'occasione per fare chiarezza su diversi aspetti. Innanzitutto, ha sottolineato come il recesso non sia un capriccio che si può esercitare a piacimento: deve essere motivato da ragioni serie, che non dipendono dalla volontà dell'inquilino, che non potevano essere previste quando si è firmato il contratto e che rendono davvero difficile continuare ad abitare nell'immobile.Non basta, ci dice il Tribunale, che l'inquilino decida che non gli conviene più pagare quel canone o che preferisce trasferirsi altrove. Il rapporto tra proprietario e inquilino si basa sulla fiducia reciproca e sulla buona fede: non si può semplicemente decidere di andarsene senza un valido motivo e senza rispettare i termini concordati.Nel caso specifico, l'inquilino ha commesso due errori: non ha rispettato il termine di preavviso di sei mesi e non ha spiegato perché voleva lasciare l'appartamento. Questi errori gli sono costati cari: il Tribunale lo ha condannato a pagare tutti i canoni fino a febbraio 2023, più gli interessi legali e le spese legali (1.378 euro per onorari e 105 euro per spese, oltre agli accessori di legge).La sentenza ci ricorda che il recesso è un atto serio, che va comunicato nei modi e nei tempi giusti. Non importa se l'inquilino ha già lasciato l'appartamento: se non rispetta il preavviso, deve comunque pagare i canoni per tutto il periodo previsto.Questa vicenda ci insegna che nelle locazioni, come in molti altri ambiti della vita, la forma è sostanza. Non basta avere delle ragioni, bisogna saperle esprimere nel modo giusto e nei tempi giusti. Il rispetto delle regole contrattuali non è un optional, ma una necessità che tutela sia i proprietari sia gli inquilini, garantendo quella certezza dei rapporti giuridici che è fondamentale per una serena convivenza sociale.La decisione del Tribunale di Messina si inserisce in un filone giurisprudenziale che cerca di bilanciare due esigenze: da un lato, permettere all'inquilino di liberarsi dal contratto quando ci sono davvero motivi gravi per farlo; dall'altro, proteggere il proprietario da comportamenti arbitrari o poco corretti. Un equilibrio delicato, ma necessario per il buon funzionamento del mercato delle locazioni.