Parcheggi condominiali: vanno rimossi i box realizzati da alcuni condomini nell’area a parcheggio comune

Le aree destinate a parcheggio comune dell'edificio condominiale non possono essere destinati arbitrariamente all'installazione di box, a beneficio solo di alcuni condomini.

Una tale variazione comporta un'illeggittima alterazione della struttura della cosa comune ed una sottrazione della destinazione funzionale della stessa.

La loro trasformazione con opere edilizie stabili, box o autorimesse, a beneficio solo di alcuni condomini, non è consentita unilaterlamente.

Ciò vale anche per i cortili comuni.

(Cass. Civ., ordinanza nr. 5059 del 25 febbraio 2020)

Quando vi siano cortili o aree aperte che possano essere destinati a parcheggio, è necessario l'intervento di un regolamento condominiale. In assenza di tale regolamento, l'unico appiglio normativo è l'articolo 1102 del Codice Civile, che disciplina l'uso della cosa comune.

Se le delibere o i regolamenti condominiali non hanno deciso diversamente degli spazi comuni, questi ultimi possono essere in parte o in tutto destinati - tramite apposite delibere adottate a maggioranza - a parcheggio per le auto. Presupposto fondamentale è che vi sia effettivamente la possibilità di parcheggiare per tutti i condomini, altrimenti si configurerebbe l'illeceità della delibera. (Cass. Civ nr. 10289/98)

Invero un parcheggio per lunghi periodi rivelerebbe l'intenzione del condomino di possedere il bene in maniera esclusiva. Quello dell'occupazione stabile sarebbe un atteggiamento abusivo, dato che impedirebbe agli altri condomini di utilizzare gli spazi comuni nella stessa misura.

Infine l'assemblea condominiale non può invece concedere posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda auto (Cass. Civ. nr. 1004/04), in quanto:

• L'assegnazione dei posti auto condominiali per un secondo veicolo solo ad alcuni sottrarrebbe l'utilizzo del bene comune a chi non possegga la seconda auto;
• Parcheggiare una seconda auto, creerebbe i presupposti per l'acquisto della relativa proprietà a titolo di usucapione.

Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, queste possono essere differenti in base alla natura stabilita in fase di costruzione o, nel caso in cui la superficie adibita a tale scopo non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, di realizzazione ex novo di spazi da adibire a parcheggi, purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro architettonico dell'edificio.