Conflitti condominiali sul decoro architettonico

Si registrano, nelle relazioni sociali, crescenti controversie relative ad opere che sono compiute su balconi e terrazzi di edifici, in quanto da un lato cresce l'intraprendenza realizzatrice dei proprietari e dall'altro si espande la pretesa risarcitoria dei condomini o anche dei singoli condomini, che si ritengono danneggiati. Infatti, nella materia in oggetto, a molti sfugge che anche il singolo condomino può agire per la tutela architettonica dell'edificio, dal momento che la sua lesione arreca danno al valore dell'edificio e quindi alla sua specifica proprietà, come autorevolmente affermato già nella sentenza 16098/03 del 27/10/03 della II Sezione Civile della Suprema Corte ( Presidente dott. Pontolieri).

La richiamata sentenza costituisce una sorta di pietra miliare della materia, avendo definito alcune "linee guida", che sono state seguite, prevalentemente, nella giurisprudenza successiva. Nella motivazione la C. S. ha rilevato che si deve far riferimento all'art. 1120, secondo comma, del codice civile, valutando da un lato se vi sia stata apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio (o di sue singole parti o di suoi singoli elementi dotati di autonomia) e se vi sia stato una conseguenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e quindi di ciascuna delle unità immobiliari. Con questa sentenza la giurisprudenza si è orientata a ritenere che la tutela giuridica dell'art.1120, secondo comma, del codice civile è offerta per la tutela di distinti beni giuridici, anche se tra loro evidentemente connessi, che devono essere entrambi lesi congiuntamente perché possa vedersi riconosciuto il diritto al ripristino e/o al risarcimento del danno. Così, accanto al decoro architettonico, si è considerata anche la rilevanza del danno patrimoniale che interventi alteranti la qualità architettonica dell'edificio arrechino alla proprietà immobiliare. Inoltre si è affermato con fermezza che il Giudice deve valutare se l'innovazione abbia avuto reale incidenza nel degrado architettonico, non potendosi ritenere tale ogni e qualsivoglia intervento, con il necessario esame quindi delle specifiche caratteristiche e dell'edificio e della parte interessata, in relazione alla unitarietà di linee e di stile, dovendosi considerare anche se il contesto architettonico sia stato già leso da altri precedenti interventi.

E tale valutazione deve necessariamente estendersi alla considerazione della conformazione di edifici analoghi che presentino simili interventi, in modo da valutare la ubicazione di pregio di edifici circostanti, anche dal punto di vista del valore commerciale, così inserendo il giudice delle leggi una lettura ermeneutica della norma civilistica orientata alla complessiva tutela del contesto urbanistico, e non solo dell' edificio interessato dall'intervento. Nella disamina, poi, del danno patrimoniale, la sentenza in oggetto richiama la necessità di un'opportuna valutazione non solo del pregiudizio eventualmente subito dall'intervento ma anche dell'eventuale vantaggio e del miglioramento dell'aspetto complessivo dell'edificio, salvo che il danno estetico sia talmente grave da implicare di per sé un danno patrimoniale. Ispirandosi a tali linee giuda è giunta da poco la sentenza n. 3222/17 della XIII Sezione Civile del Tribunale di Milano (Giudice dott. Pisani) che ha rigettato la domanda di un condomino nei confronti di una condomina, che aveva apposto alcune zanzariere con relativi supporti in corrispondenza del terrazzino di sua proprietà esclusiva. Il giudice meneghino ha in primo luogo osservato che il regolamento condominiale non proibiva la apposizione di zanzariere e poi ha rilevato che la zanzariera, per altro rimovibile, presentava "montanti dello stesso colore bianco delle ringhiere dei balconi siti sulle facciate condominiali e ricoperta da tendaggi da sole di colore simili a quello delle altre tende da sole infisse sui balconi siti sulle facciate condominiali".

Da tali accertamenti in fatto si è ritenuto che non fosse stato leso il divieto di modifica della simmetria, dell'estetica e dell'aspetto generale dell'edificio, aderendo così il giudice di merito alla richiamata giurisprudenza del giudice di legittimità. La giurisprudenza segue così un percorso virtuoso, offrendo tutela, anche risarcitoria, solo quando vi sia stato un danno rilevante, effettivamente incidente sull'estetica dell'edificio e sul valore patrimoniale della proprietà immobiliare, senza ritenere che ogni e qualsiasi intervento innovativo sia meritevole di condanna, quando non vi sia una pattizia regolamentazione contraria, quale si può evincere dagli atti di compravendita e dai regolamenti condominiali.