Disdetta del contratto di locazione e pluralità di conduttori: problemi concreti e soluzioni pratiche

Capita spesso che in un contratto di locazione, le parti contraenti siano più di una, segnatamente per quanto riguarda i conduttori: infatti, contratti di locazione stipulati da coinquilini, concubini oppure da professionisti che condividono i locali sono all'ordine del giorno. In questi casi, solitamente, il contratto di locazione riporta i nomi e le firme di tutti i conduttori, i quali, di regola, rispondono in solido della pigione: ciascun conduttore è pertanto responsabile, verso il locatore, per il pagamento dell'intera pigione (e delle relative spese accessorie).

Nella prassi, si pone sovente il problema a sapere a quali condizioni e con quali modalità è possibile, per i co-conduttori, notificare al locatore la disdetta del contratto di locazione: ciascun conduttore può notificare la disdetta oppure possono agire solamente all'unanimità? E ancora, qual'è il destino del contratto di locazione laddove solamente uno dei conduttori decida di porvi termine, mentre l'altro continua a volerlo mantenere in essere? Sono infatti numerosi i casi in cui tra i co-conduttori possano sorgere conflitti tali da rendere inesigibile la protrazione del contratto di locazione: si pensi ai concubini laddove la relazione sentimentale cessi oppure a partner commerciali laddove uno di essi decida di spostare la sua attività altrove (quest'ultimo caso particolarmente frequente nell'attuale contesto sociosanitario, dove si predilige il lavoro da casa a quello sul posto di lavoro) o ancora al caso di due studenti universitari, laddove uno dei due decida di cambiare ateneo.

Orbene, il Codice delle Obbligazioni regola esplicitamente unicamente il caso dei coniugi e dei partner registrati: l'art. 266m cpv. 1 CO recita che "se la cosa locata è adibita ad abitazione familiare, un coniuge può disdire il contratto soltanto con il consenso espresso dell'altro", mentre il cpv. 2 prevede che "il coniuge che non può ottenere questo consenso, o cui il consenso è negato senza valido motivo, può ricorrere al giudice". Per contro, nulla viene previsto per quanto attiene al caso di una pluralità non qualificata di conduttori.

Dottrina e giurisprudenza, chinandosi sul caso concreto, hanno intravvisto uno scopo comune nella locazione, da parte di più conduttori, di uno stesso locale (lo scopo può essere abitativo, commerciale, ecc.): pertanto, tra i co-conduttori, al momento della decisione di perseguire tale scopo comune, viene a crearsi ex lege una società semplice, ai sensi dell'art. 530 e ss. CO. Da tale qualifica giuridica discende che i co-conduttori, quale società semplice, rispondono - come summenzionato - in solido verso il locatore (art. 544 cpv. 3 CO), possono chiedere la riduzione della pigione unicamente agendo insieme e solamente insieme possono notificare la disdetta (o ricevere la disdetta) del contratto di locazione. Naturalmente, i co-conduttori possono - in ogni momento - stipulare fra loro un contratto societario, il quale potrà prevedere, in capo a uno dei conduttori, la facoltà di amministrare la società verso l'esterno, ivi inclusa la possibilità di disdire il contratto di locazione in nome e per conto dell'intera società semplice. Tuttavia, nella prassi, tali accordi non vengono pressoché mai stipulati.

Di conseguenza, la semplice volontà di uno dei co-conduttori di porre termine alla conduzione dei locali (come visto, ciascuno socio della società semplice) non permette a quest'ultimo di notificare autonomamente la disdetta del contratto di locazione, nemmeno per quanto riguarda la sua "quota" della pigione. I co-conduttori continueranno a rispondere in solido per la pigione e rimarranno tutti obbligati dal contratto di locazione in essere. Non sussiste nemmeno un dovere/diritto degli altri co-conduttori a liberare il conduttore che desidera porre termine al contratto, subentrando nella sua posizione verso il locatore.

Come gestire allora la situazione di stallo che si verrà - inevitabilmente - a creare laddove un co-conduttore desideri porre termine al contratto di locazione mentre gli altri desiderino mantenerlo in essere? L'unica soluzione è quella di procedere alla liquidazione della società semplice: infatti, la mera volontà di uno dei co-conduttori di porre termine allo scopo comune perseguito è sufficiente per esigere la collaborazione degli altri soci della società semplice nella liquidazione degli attivi e dei passivi, ai sensi dell'art. 550 cpv. 1 CO. Se gli altri co-conduttori non collaborano alla liquidazione della società semplice (ivi inclusa la disdetta del contratto di locazione), il conduttore che esige la liquidazione potrà agire in sede giudiziaria, chiedendo che il giudice ordini la liquidazione d'ufficio.

La mancata collaborazione nella liquidazione della società semplice può avere come conseguenza l'obbligo di risarcire il danno al socio che ne fa richiesta (in casu il conduttore che desidera porre termine al contratto di locazione): nel caso concreto, il risarcimento potrebbe consistere nelle pigioni supplementari da versare al locatore in caso di mancata, tempestiva disdetta del contratto di locazione. Di conseguenza, è consigliato comunicare immediatamente ai co-conduttori la propria volontà di porre fine alla società semplice, mediante scritto raccomandato, così da stabilire in modo chiaro la data a partire dalla quale è esigibile, da parte dei co-conduttori, la collaborazione nella liquidazione della società semplice e di conseguenza la disdetta del contratto di locazione.

Un'alternativa, più celere e pratica rispetto alla procedura summenzionata, potrebbe essere quella di chiedere al locatore di notificare la disdetta alla società semplice, ciò che permetterebbe un risparmio notevole in termini di tempo e costi: infatti, un'opposizione alla disdetta potrebbe provenire unicamente da tutti i co-conduttori e pertanto, al conduttore che desidera porre termine al contratto basterebbe non aderire alla contestazione, facendo così diventare definitiva la disdetta.

Infine, si ribadisce come sia fondamentale strutturare in modo chiaro e semplice l'eventuale contratto societario tra i due o più co-conduttori sin dal principio, così da evitare complicazioni e costi al momento della disdetta del contratto di locazione.

Per qualsiasi chiarimento, restiamo a vostra disposizione.