Immobili di lusso e beneficio prima casa, facciamo il punto

Quando si parla di immobili di lusso, il legislatore ha stabilito precisi parametri che ne determinano la classificazione. Un'abitazione viene considerata "di lusso" quando presenta almeno una delle seguenti caratteristiche:

superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati,

presenza di piscina di almeno 80 metri quadrati,

presenza di campi da tennis,

superficie dei terrazzi superiore a 65 metri quadrati, o

ppure rientra nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi storici).

Particolare rilevanza assume il criterio dimensionale, che rappresenta il caso più frequente di esclusione dalle agevolazioni prima casa.Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima abitazione rappresentano un importante strumento di supporto per i contribuenti, ma trovano un limite invalicabile proprio quando l'immobile rientra nella categoria "di lusso". La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha nel tempo affinato i criteri interpretativi, specialmente per quanto riguarda il calcolo della superficie utile complessiva.La pronuncia n. 19186/2019 ha stabilito che il parametro fondamentale è la potenziale fruibilità degli spazi, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo abitativo. Questo principio è stato successivamente confermato dalla decisione n. 29643/2019, che ha ampliato il concetto di superficie utilizzabile oltre i confini della mera abitabilità.Nel calcolo della soglia dei 240 metri quadrati, devono essere incluse le strutture murarie, sia esterne che interne, mentre rimangono esclusi elementi quali balconi, terrazze, vani cantina, sottotetto e spazi per il ricovero delle autovetture, purché non direttamente accessibili dall'interno dell'unità abitativa. La ordinanza n. 35080/2023 ha inoltre precisato che nel conteggio vanno considerati anche spazi di servizio come guardaroba, locali per la stiratura, aree dedicate al bucato, depositi, passaggi e zone di distribuzione.Un recente caso giurisprudenziale ha visto l'amministrazione finanziaria contestare e revocare il beneficio dell'IVA agevolata al 4%, inizialmente riconosciuto all'acquirente. La controversia riguardava principalmente il piano sotterraneo che, secondo i proprietari, avrebbe dovuto costituire un'unità immobiliare separata. Tuttavia, poiché gli atti di compravendita presentavano una rappresentazione planimetrica unitaria dell'immobile, comprensiva del collegamento tramite scala esterna esclusiva all'interno della medesima proprietà, i giudici hanno confermato la posizione dell'Agenzia delle Entrate.La decisione n. 20553/2024 ha ulteriormente chiarito che anche le pertinenze fisicamente separate dal corpo principale dell'edificio devono essere incluse nel calcolo qualora svolgano una funzione accessoria rispetto all'abitazione. Questa interpretazione riflette un approccio sostanziale, che privilegia l'effettiva destinazione degli spazi rispetto alle mere suddivisioni catastali.Il quadro normativo delle agevolazioni per la prima casa trova il suo fondamento nell'art. 15 del TUIR, che regola le detrazioni dall'imposta, mentre le modalità di calcolo della superficie convenzionale sono dettagliate nell'art. 13 della legge sull'equo canone. Questo sistema normativo è stato concepito per assicurare che i benefici fiscali siano effettivamente destinati all'acquisizione di abitazioni principali di caratteristiche non lussuose, coerentemente con le finalità sociali della legislazione agevolativa. Come ogni agevolazione, anche quella prima casa, è diretta ad un pubblico ristretto di soggetti aventi i requisiti per richiederla; in caso contrario ci troveremmo a trasformare una "agevolazione" nel criterio di tassazione ordinaria, il che non ha senso. Resta ad avviso dello scrivente piuttosto discutibile che seminterrati o altre aree non prettamente abitabili o fruibili ad uso di abitazione (propriemante detto) facciano perdere il beneficio venendo considerati quale superficie abitativa a tutti gli effetti; tuttavia questa è la legge il suo dettato non lascia spazio a grandi dubbi. La precisa definizione dei parametri che qualificano un immobile come "di lusso" serve quindi a garantire che le agevolazioni fiscali mantengano la loro natura di sostegno sociale, escludendo dai benefici quelle abitazioni che, per caratteristiche intrinseche o dimensionali, si collocano in una fascia di mercato elevata.