La convenienza di acquistare un immobile alle aste giudiziarie

L'asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è un peculiare procedimento attraverso cui si perviene alla vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica che subisce l'esecuzione forzata sul bene a causa di debiti insoluti.

Un'adeguata informazione circa le norme fondamentali che regolano le aste, unitamente alle capacità intuitive di un professionista specializzato nel settore, costituiscono, infatti, due elementi imprescindibili per i neofiti del sistema delle aste giudiziarie. Il presente contributo, senza pretese di esaustività, vuole fornire alcune utili informazioni circa le modalità di svolgimento delle aste che potrebbero rivelarsi, con l'ausilio di un esperto professionista, appetibili occasioni presenti sul mercato per chi intende acquistare un immobile.

Acquistare una casa all'asta consente in molti casi di ottenere un risparmio di almeno il 20% rispetto alle quotazioni medie di mercato, già peraltro depresse dalla grave crisi in atto nel settore immobiliare.

Inoltre è la Legge a prevedere che nel caso in cui un'asta vada deserta, poiché non sono state presentate offerte idonee ad acquistare il bene, esso verrà messo in vendita, a distanza di alcuni mesi, con una base d'asta ulteriormente ridotta del 25%. La disciplina legislativa regolante le aste giudiziarie è presente nel Codice di procedura civile dagli artt. 567 e ss., che prevedono due modalità attraverso le quali possono aver luogo tali vendite: vendita senza incanto e vendita con incanto.

Con la legge 132 del 6 agosto 2015, il legislatore si è espresso in favore delle aste senza incanto, ritenute più efficaci per diversi motivi in quanto esse, infatti, risultano più veloci per l'aggiudicazione. Peraltro, sarebbero anche le più sicure poiché le buste contengono offerte irrevocabili e non semplici istanze di partecipazione come nella vendita con incanto, risultando infine, anche più trasparenti rispetto ad eventuali atteggiamenti di disturbo esterni.

La Legge non prevede particolari preclusioni con riguardo ai soggetti che possono accedere alla procedura d'asta giudiziaria, pertanto qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti) può partecipare. L'unico soggetto cui espressamente il legislatore vieta la partecipazione all'asta è il debitore esecutato. A tutti gli altri basterà presentare nei modi e nei tempi predeterminati dal giudice un'offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell'immobile messo all'asta.

L'articolo 569 c.p.c. prevede che le singole proposte di acquisto debbano essere depositate, rispettando la data e l'ora fissati nell'ordinanza di vendita, presso la cancelleria esecuzioni del Tribunale competente. Se ai fini della vendita è stata conferita apposita delega ad un professionista, l'ordinanza di vendita indicherà l'indirizzo del relativo studio presso cui andranno presentate le offerte. Nell'ambito della procedura di vendita senza incanto è fatto obbligo ai potenziali acquirenti di presentare le loro offerte in forma segreta tramite busta chiusa e l'offerta, una volta presentata è immediatamente vincolante nei confronti dell'offerente. Inoltre, la proposta di acquisto è irrevocabile, pertanto nelle ipotesi di asta con un unico partecipante, questi è obbligato a dare seguito all'acquisto, pena la perdita definitiva della cauzione versata.

A norma dell'art. 571 c.p.c., perché l'offerta essere ammessa alla procedura da parte della sezione fallimentare del Tribunale competente occorre indicare nella stessa: 1) un prezzo almeno pari al valore di stima dell'immobile contenuto nell'ordinanza di vendita; 2) modalità e tempistiche con cui si intende procedere al pagamento. Le buste contenenti le offerte d'acquisto vengono esaminate all'udienza a tal uopo fissata alla quale possono presenziare gli offerenti.

All'esito dell'esame, a norma dell'art. 572 c.p.c.:

1. se l'offerta risulta pari o superiore al valore base dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita: è senz'altro accolta. Si procede quindi al versamento del prezzo e all'aggiudicazione dell'immobile;
2. se il prezzo offerto risulta inferiore al valore base dell'immobile di cui all'ordinanza di vendita in misura non superiore ad 1/4: il giudice può procedere alla vendita quando ritiene probabile che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ex art. 588 c.p.c.

Nell'ipotesi in cui pervengano in cancelleria più offerte d'acquisto i potenziali acquirenti sono invitati, dal giudice dell'esecuzione, alla c.d. gara sull'offerta più alta. Alla gara sull'offerta più alta hanno il diritto di partecipare soltanto coloro che avevano in precedenza depositato un'offerta di acquisto, la quale può essere presentata come offerta palese oppure a scheda segreta.

Usualmente, partecipa ad un'asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro e che potrebbe, con molta probabilità, rivelarsi anche parecchio conveniente dal punto di vista del notevole risparmio economico. Per ottenere un risultato soddisfacente, soprattutto se si tratta del primo approccio al sistema delle aste, è sempre consigliabile rivolgersi a soggetti qualificati nell'ambito di tali procedure; ciò perché da una carente conoscenza dell'impianto normativo di riferimento potrebbero senz'altro derivare spiacevoli inconvenienti giuridici utili soltanto allo spreco di tempo e denaro.

Nonostante sia la stessa Legge a permettere l'accesso alla procedura a qualsiasi persona fisica, partecipare ad un'asta giudiziaria non può considerarsi operazione affatto semplice e priva di insidie. Districarsi, infatti, tra le svariate norme procedurali che dettano adempimenti e tempistiche che scandiscono l'iter culminante nella vendita, senza adeguate conoscenze, potrebbe risultare controproducente, così aumentando il rischio, a causa di decadenze e/o preclusioni, di vanificare la conclusione di un vero e proprio affare immobiliare.

Avv. Renato Alfano

Managing Partner, Studio Legale Alfano