Le diverse configurazioni degli edifici plurifamiliari
Condominio negli edifici, differenti configurazioni architettoniche portano a differenti conseguenze giuridiche. La giurisprudenza sposa un'applicazione della ripartizione delle spese più in linea con la realtà dei fatti e meno rigida
La gestione degli edifici plurifamiliari rappresenta una delle questioni più complesse del diritto immobiliare italiano. La giurisprudenza ha elaborato nel tempo diverse figure giuridiche per rispondere alle molteplici esigenze abitative e organizzative che caratterizzano le moderne strutture residenziali. In particolare, è fondamentale comprendere le differenze tra supercondominio, condominio tradizionale e condominio parziale.Il condominio tradizionale rappresenta la forma più comune e conosciuta di gestione degli edifici plurifamiliari. Si tratta della configurazione classica dove più unità immobiliari, appartenenti a diversi proprietari, coesistono all'interno di un unico edificio, condividendo parti comuni come scale, ascensori, cortili e facciate. In questa struttura, tutti i condomini partecipano alla gestione delle parti comuni secondo le quote millesimali di proprietà.Il supercondominio, invece, emerge quando ci troviamo di fronte a un complesso immobiliare più articolato, costituito da più edifici autonomi che condividono alcuni servizi o strutture comuni. Potrebbe essere il caso di un comprensorio residenziale dove diversi palazzi condominiali condividono, ad esempio, il sistema di riscaldamento centralizzato, le aree verdi, i parcheggi o altre infrastrutture comuni. In questi casi, si crea una struttura organizzativa "a due livelli": ogni singolo edificio mantiene la propria autonomia gestionale per le questioni interne, mentre le decisioni riguardanti i servizi comuni all'intero complesso vengono prese a livello di supercondominio.Particolarmente interessante è la figura del condominio parziale, come evidenziato nella sentenza della Corte d'Appello di Roma in esame. Questa configurazione si verifica quando, all'interno di un unico edificio condominiale, alcune parti comuni sono destinate al servizio e/o al godimento di solo una parte dei condomini. La Corte ha chiarito che in questi casi si applica il principio secondo cui "l'obbligo di contribuire alle spese condominiali deve essere fondato sull'utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune".Nel caso specifico analizzato dalla Corte, l'edificio presentava due facciate distinte che servivano gruppi diversi di condomini, con scale separate (C e D da un lato, A e B dall'altro) che si affacciavano su strade parallele. In questa situazione, la Corte ha ritenuto corretto applicare la disciplina del condominio parziale, stabilendo che le spese per il rifacimento di una facciata dovessero essere sostenute solo dai condomini delle scale effettivamente servite da quella facciata.Questo principio riflette un'importante evoluzione nella gestione condominiale, che si allontana da un approccio rigidamente unitario per abbracciare una visione più flessibile e aderente alla realtà funzionale degli edifici. La giurisprudenza riconosce che, in determinate situazioni, sarebbe iniquo far partecipare alle spese di manutenzione tutti i condomini quando solo alcuni di essi traggono effettiva utilità da determinate parti comuni.La distinzione tra queste diverse configurazioni non è meramente teorica, ma ha importanti risvolti pratici nella gestione quotidiana degli immobili. Influenza la ripartizione delle spese, le modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee, le maggioranze necessarie per le deliberazioni e, più in generale, l'intera organizzazione della vita condominiale.
La Corte di Appello di Roma si pone nel solco, oramai abbastanza definito, della giurisprudenza di merito e legittimità che ritiene che il diritto debba sempre essere adeguato alla situazione concreta che va disciplinando con un'applicazione elastica, ma aderente, della norma di contro ad una giurisprudenza precedente che tendeva ad una rigida applicazione della norma, in alcuni casi in forte contrasto con la reale conformazione di fatto del Condominio.È fondamentale, dunque, che amministratori e condomini siano consapevoli di queste distinzioni per gestire correttamente le diverse situazioni che possono presentarsi, evitando conflitti e garantendo una gestione equa e efficiente delle strutture condominiali. La corretta identificazione della natura giuridica della propria struttura condominiale permette infatti di applicare le regole più appropriate e di tutelare al meglio gli interessi di tutti i partecipanti.
