Locazioni e affitti: problemi tipici

Locazioni e affitti generano problematiche tipiche quali lo sfratto per morosità per mancato pagamento del canone di affitto, lo sfratto per finita locazione al termine di scadenza del contratto, i danni da mancata restituzione dell'immobile, le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, le spese condominiali.

Le responsabilità che generano il contenzioso locatizio si fondano sull'analisi dei diritti e doveri che gravano in capo ad entrambi i soggetti dei rapporti di locazione e affitto.

I doveri del locatore sono:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

I doveri del conduttore sono:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti

3) restituire il bene nelo setsso stato in cui l'ha ricevuto.

Per il conduttore, uno dei temi di maggiore interesse è quello relativo alle spese di manutenzione dell'immobile, sia ordinarie sia straordinarie. Invece dal punto di vista del locatore l'evento che più preoccupazione è usualmente rappresentato dalla morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione (che si può concretare in un ritardo provvisorio o in un inadempimento definitivo).

Quando il ritardo nel pagamento è superiore ai venti giorni, anche per una sola mensilità (art. 5 della l. n. 392/1978), il locatore può attivarsi per ottenere lo scioglimento del contratto. In tale evenienza il rimedio approntato dall'ordinamento giuridico è rappresentato dalla procedura di sfratto per morosità: si tratta di un giudizio molto rapido che usualmente si conclude dopo pochi mesi dalla sua introduzione, con la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene. Grazie al titolo esecutivo così ottenuto, si potrà azionare la fase esecutiva per giungere allo sgombero effettivo dell'immobile.

Spesso il locatore si domanda quale sia il momento giusto per iniziare la causa di sfratto: la risposta è semplice, è meglio intraprenderla subito, cioè alla prima mensilità non pagata (dopo il termine di tollerenza previsto dalla legge).

Infatti sotto il profilo della convenienza, il proprietario-locatore deve considerare che ogni mese riceve un danno da mancato incasso del canone. E quando deciderà di partire, la procedura di sfratto durerà almeno due-tre mesi, salvo complicazioni determinate dall'opposizione che talvolta l'inquilino intraprende (evento questo piuttosto raro), aprendo un normale giudizio di cognizione. Si deve sommare anche il termine che il giudice fisserà per l'esecuzione forzata (di solito almeno 1 mese). Ne risulta che il danno economico per il locatore di solito è pari almeno a quattro mesi, durante i quali egli non percepisce il canone.

Ma non è finita qui. Il locatore dovrà intraprendere l'esecuzione forzata, qualora il conduttore non liberi spontaneamente l'immobile nel termine indicato dal giudice (ciò che si verifica nel 99,9 % dei casi). Questa fase può durare almeno quattro-cinque mesi, ma non è raro che si protragga per un periodo maggiore, specie qualora si debba procedere nei confronti di una famiglia con figli minori. Quando si parla di locazioni e affitti non si può mancare di ricordare che tra i doveri del conduttore che producono forme di responsabilità c'è anche la mancata restituzione della cosa locata.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.Danni per ritardata restituzione.

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.