Tinteggiatura pareti: a chi spetta alla fine del contratto di locazione?

Alla scadenza del contratto di affitto, si verificano se ci sono dei danni lasciati dall’inquilino e si contano le spese necessarie a ripristinare l’immobile nelle condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione. 

Il più delle volte, si redige un verbale per distinguere le parti deteriorate a causa dell’incuria del conduttore da quelle usurate per via del normale uso quotidiano. Solo le prime possono essere poste a carico dell’affittuario, mentre le seconde ricadono sul padrone di casa.

Ma la tinteggiatura non è mai dovuta dall'affittuario perché, ricorda l’unico compenso che può essere trattato e previsto nel contratto è il canone d’affitto: «La clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge 392/78 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge impone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore».

Quali sono gli obblighi del proprietario?

Per i contratti 4+4 e a quelli per la locazione a uso differente da quello abitativo l'art. 1575 c.c. specifica che il locatore deve consegnare il locale in buono stato manutentivo e mantenerlo idonea all'uso convenuto.

Sicuramente lo stato di tinteggiatura dei muri rientra nel concetto di buono stato manutentivo se gli stessi sono molto sporchi o comunque rovinati. Il normale uso precedente non comporta obbligo di tinteggiatura. 

Se il contratto di affitto non stabilisce nulla

Se il contratto di affitto non prevede nulla in merito all’obbligo di tinteggiatura dell’immobile bisogna rifarsi alle previsioni normative e interpretare le disposizioni di legge già esistenti.

Proprio la legge, in particolare l’articolo 1576 del Codice civile, pone a carico del conduttore solo le spese di piccola manutenzione determinate dall’uso quotidiano dell’immobile e non quelle che dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito. 

Dunque, se le macchie sulle pareti sono state determinate dall’uso allora la spesa dovrà ricadere sul locatore. Questi non potrà chiedere al conduttore di pagare l’imbianchino. 

Viceversa, se il muro dovesse essere stato rotto o sporcato da un uso non diligente dell’appartamento da parte del conduttore, sarà questi a dover ripristinare la pittura.

A inizio locazione, il locatore è solito chiedere una cauzione per rifarsi dei danni all’immobile o degli eventuali canoni mensili non versati. La cauzione può essere quindi trattenuta anche per procedere alle spese di manutenzione, ivi compresa la pittura, sempre che sussistano le condizioni per farlo (ossia l’assenza di una diversa pattuizione nel contratto). 

La Cassazione è stata chiara nel dire che il locatore non può trattenere la somma versata a titolo di cauzione sulla base di una quantificazione unilaterale delle spese occorrenti per il ripristino dell’immobile. Non può cioè essere lui a stabilire quanti soldi ci vogliano per rifare la tinteggiatura (ogni imbianchino infatti potrebbe chiedere un prezzo diverso). Tale potere spetta unicamente al giudice. Pertanto, se il padrone di casa vuol compensare la spesa della cauzione con le spese per l’imbianchino, deve procedere contestualmente e avviare un giudizio contro il conduttore.