Asta giudiziaria di immobili

L'asta di immobili è estrinsecazione della procedura di esecuzione forzata, procedura giudiziale attraverso la quale uno o più creditori mirano ad ottenere il pagamento di una somma indicata in un titolo esecutivo.

Si tratta quindi di beni in proprietà di debitori che non hanno adempiuto un obbligo di pagare una somma di denaro e che pertanto vengono aggrediti dai creditori che tentano di convertirne in denaro il relativo valore, per potersi soddisfare sul ricavato.

L'asta pubblica

Sono due le forme che può assumere la vendita giudiziaria: con incanto o senza incanto. Usualmente quando si parla di vendita di immobili all'asta si intende riferirsi all'ipotesi dell'incanto pubblico, ma bisogna tenere presente anche l'altra forma di vendita, quella con offerta in busta chiusa. In effetti la vendita senza incanto costituisce la prima modalità di vendita che il giudice deve seguire (art. 569 cpc).

Offerta in busta chiusa

Ma perché un potenziale acquirente dovrebbe rivolgere il suo interesse al mercato delle vendite giudiziarie ? Di solito si evidenzia che nel settore si possono spuntare prezzi di particolare favore rispetto al mercato immobiliare normale. Molte persone però nutrono dei dubbi e non ritengono di potersi impegnare nella ricerca di un immobile attraverso il meccanismo della vendita giudiziale, per timori legati alla complessità delle procedure e alla loro durata.

In realtà le modalità di partecipazione alle aste sono piuttosto semplici e non richiedono l'assistenza obbligatoria di un avvocato. È chiaro però che l'eventuale contributo di quest'ultimo può agevolare molto i privati che intendano partecipare alla vendita, garantendo un po' di serenità sull'ammissibilità della domanda e sulla corretta osservanza della procedura. Inoltre l'avvocato potrà rivelarsi utile anche nella fase successiva all'aggiudicazione, nel momento in cui si vorrà ottenere il possesso materiale del bene dopo il decreto di trasferimento.

È bene aver presente alcuni principi che regolano le vendite giudiziarie:

• non viene fornita alcuna garanzia legale per vizi e difetti (art. 2922 cc);
• chiunque, tranne il debitore, può partecipare all'asta, quindi anche il creditore, i parenti del debitore, la società di capitali di cui è socio il debitore (art. 579 cpc);
• il debitore può chiedere al giudice di continuare ad abitare nell'immobile (art. 560 cpc);
• viene nominato un custode, che gli interessati possono contattare per visionare il bene (art. 559 cpc);
• nella vendita all'incanto (e solo in essa), nei dieci giorni successivi all'aggiudicazione, chiunque può svolgere un'ulteriore offerta che superi di un quinto il prezzo dell'asta già conclusa, dando luogo ad una nuova gara (art. 584 cpc);
• nella vendita con incanto (e solo in essa), ogni creditore può chiedere l'assegnazione in natura e a proprio favore dell'immobile che non sia stato aggiudicato per mancanza di offerte (art. 588 cpc);
• il possesso materiale dell'immobile da parte dell'aggiudicatario potrà avvenire solo dopo l'emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice (art. 586 cpc).

La liberazione dell'immobile

Uno dei problemi più frequenti dopo aver acquistato un immobile all'asta è quello di ottenere la liberazione da cose e persone, in modo da poterne rendere effettivo il godimento. Se le operazioni di sfratto non sono già state eseguite dal custode giudiziario prima dell'asta, di solito vi provvede il soggetto che è risultato aggiudicatario del bene.

Così si scopre che molto spesso la liberazione non è un'operazione automatica, ma necessita di un'attività da parte dell'aggiudicatario, che vi provvede attraverso il proprio avvocato.

I tempi per lo svolgimento delle operazioni sono quelli ordinari che si trovano in uno sfratto per morosità, quindi sono piuttosto brevi. Pur potendo variare da caso a caso a seconda delle reali difficoltà e dell'organizzazione interna dei vari tribunali, si può affermare che entro un pò di mesi l'aggiudicatario potrà ottenere la liberazione (usualmente cinque/sei mesi).