Nullità del contratto di locazione verbale

Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, si è trovato ad affrontare un caso interessante riguardante una locazione turistica estiva che non ha avuto un lieto fine. La vicenda ruota attorno a un accordo verbale per l'affitto di un appartamento per le vacanze che si è concluso in tribunale a causa di diversi problemi, primo fra tutti la mancanza di un contratto scritto.

La storia inizia quando le parti concordano verbalmente l'affitto di un appartamento per i mesi di luglio e agosto 2016, con un canone complessivo di 3.700 euro. Il potenziale inquilino versa un acconto significativo di 2.500 euro, di cui 2.000 euro tramite bonifico bancario e 500 euro in contanti. Tuttavia, la situazione precipita quando emerge un problema serio nell'appartamento: la presenza di blatte. Nonostante i tentativi di disinfestazione, il problema persiste, rendendo l'appartamento inabitabile e costringendo l'inquilino a rinunciare alla vacanza programmata.Il Tribunale, nell'esaminare il caso, ha dovuto affrontare diverse questioni giuridiche. In primo luogo, ha confermato un principio fondamentale: i contratti di locazione devono essere redatti in forma scritta, pena la nullità. Questo requisito non è una mera formalità, ma risponde a precise esigenze di tutela sia delle parti che dell'interesse pubblico, in particolare quello fiscale.La sentenza sottolinea come né il pagamento dell'acconto, né un'eventuale registrazione successiva del contratto verbale possano sanare questa nullità. Il giudice richiama importante giurisprudenza della Cassazione che ha stabilito come la registrazione tardiva abbia un carattere "extranegoziale", cioè non possa influire sulla validità civilistica del contratto.Quanto alle conseguenze pratiche, il Tribunale ha ordinato la restituzione dei 2.000 euro versati tramite bonifico, ma non ha riconosciuto il diritto alla restituzione dei 500 euro in contanti, non essendoci prove sufficienti di questo pagamento. È interessante notare come il giudice abbia applicato un principio rigoroso in materia di prova: solo i pagamenti adeguatamente documentati possono essere oggetto di restituzione.Il Tribunale ha anche respinto la richiesta di risarcimento del danno morale avanzata dall'inquilino per la vacanza rovinata. Questa decisione si basa sul principio che il danno morale deve essere specificamente provato e non può essere semplicemente affermato.Un altro aspetto interessante della sentenza riguarda il rigetto dell'azione di arricchimento senza causa proposta dal proprietario. Il giudice ha chiarito che questa azione è inammissibile quando esiste già un rimedio tipico (in questo caso la nullità del contratto) e quando la diminuzione patrimoniale deriva da un fatto illecito.La sentenza si conclude con la condanna del proprietario non solo alla restituzione dell'acconto ma anche al pagamento delle spese legali, applicando il principio della soccombenza.Questa decisione rappresenta un importante monito per chi opera nel settore delle locazioni turistiche: anche per affitti di breve durata, la forma scritta del contratto è un requisito essenziale che non può essere aggirato. La sentenza ribadisce come le esigenze di certezza dei rapporti giuridici e di controllo fiscale prevalgano sull'informalità che spesso caratterizza le locazioni turistiche.Il caso offre anche un insegnamento pratico: è fondamentale documentare adeguatamente tutti i pagamenti effettuati e pretendere sempre un contratto scritto, anche per locazioni di breve durata. Solo così si può garantire una tutela effettiva dei propri diritti in caso di controversia.La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato che mira a garantire la massima trasparenza nei rapporti locatizi, tutelando sia gli interessi privati delle parti che quelli pubblici legati al controllo fiscale delle locazioni.

Rilevanti principi che emrgono dalla sentenza sono, poi, il principio dell'onere della prova del pagamento, tracciato viene riconosciuto, per contanti no, nonchè il principio della necessità della prova del danno da vacanza rovinata che non può essere in re ipsa.