Disdetta del contratto senza preavviso

È possibile disdire un contratto di locazione senza il preavviso richiesto dalla legge italiana?

Può un inquilino disdire un contratto di locazione prima della scadenza del contratto e senza preavviso? Secondo l'articolo 1571, "la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Sappiamo che il proprietario di casa è tenuto ad avvisare in tempo l'affittuario di un'eventuale fine anticipata del contratto. Allo stesso modo, l'inquilino dovrebbe, in generale, rispettare la scadenza. Per i contratti di locazione, infatti, si prevede il rinnovo automatico se nessuna delle due parti decide di recedere. Solitamente, inoltre, se si vuole disdire il contratto è necessario un preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza, da comunicare attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso contrario, il contratto verrà rinnovato automaticamente.

Perché viene richiesto questo preavviso per la disdetta?

Serve a garantire gli interessi del locatore che, se il conduttore dovesse recedere il contratto, potrebbe perdere una parte della sua rendita derivante dal contratto di locazione. È possibile recedere dal contratto dando un preavviso inferiore ai sei mesi solamente se è il contratto stesso a prevedere una scadenza inferiore o se il padrone di casa concede comunque la risoluzione del contratto senza richiedere il pagamento delle quote mancanti.

In caso contrario, in caso di mancato preavviso di almeno sei mesi, il conduttore sarà obbligato a pagare gli affitti mancanti fino alla scadenza del contratto e, in più, il locatore potrebbe richiedere un risarcimento danni per la disdetta anticipata del contratto al di fuori dei limiti previsti dalla legge. La caparra, inoltre, non dev'essere restituita necessariamente: dipenderà dall'eventuale presenza di danni all'interno dell'immobile.

Tuttavia, è possibile disdire il contratto se si presenta una giusta causa di risoluzione e imprevisti, ad esempio un trasferimento per motivi lavorativi, ma anche in questo caso è necessario un preavviso di almeno sei mesi.

Cosa succede se l'inquilino disdice il contratto senza preavviso?

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 9271/17, dell'11 aprile 2017, se l'affittuario non rispetta le scadenze previste sarà costretto a pagare le quote di affitto durante tutto il periodo che manca alla fine del contratto o fino a quanto non verrà trovato un nuovo inquilino. Il proprietario di casa può riavere indietro le chiavi dell'appartamento ma ciò non vuol dire che cessi anche il debito dell'affittuario che, invece, dovrà pagare tutti i canoni di affitto mancanti.

Secondo la recente sentenza della Corte di Cassazione, infatti: "in tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore dell'anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno, per il conduttore che recede senza dare il preavviso […] l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, oppure fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi".

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