Procedure esecutive immobiliari: responsabilità e obblighi in caso di danni da infiltrazioni
Tribunale civile di Gela, 8 novembre 2024 - Responsabilità per danni da infiltrazione dall'immobile oggetto di asta: soggetti potenzialmente responsabili, differente natura della responsabilità, cause di esenzione dalla responsabilità.
Il custode giudiziario è un soggetto nominato dal giudice dell'esecuzione con il compito di amministrare e conservare il bene pignorato. La sua nomina comporta l'assunzione di una posizione di garanzia che va oltre la mera custodia passiva, richiedendo un ruolo attivo nella gestione dell'immobile.
La figura del custode giudiziario riveste, dunque, un ruolo centrale nelle procedure esecutive immobiliari, rappresentando un ausiliario del giudice con specifiche responsabilità nella conservazione e gestione del bene pignorato.
La sentenza in esame affronta un tema di particolare interesse relativo alla responsabilità per danni da infiltrazioni in un immobile sottoposto a procedura esecutiva, analizzando specificamente, tra le altre, la posizione del custode giudiziario.
La sua posizione, infatti, assume particolare rilevanza quando si verificano problematiche come le infiltrazioni, che possono compromettere l'integrità e il valore dell'immobile. La responsabilità del custode giudiziario si configura come una responsabilità extracontrattuale nei confronti dei terzi, come evidenziato dalla giurisprudenza consolidata. Questa qualificazione comporta che il custode risponde non solo per dolo o colpa grave, ma anche per colpa lieve nell'esecuzione dei suoi compiti.
Lo standard di diligenza richiesto al custode è quello del "buon padre di famiglia", ma con una qualificazione professionale che innalza il livello di attenzione richiesto. In particolare, il custode deve:
-Vigilare attivamente sullo stato dell'immobile
-Segnalare tempestivamente al giudice eventuali problematiche
-Richiedere le necessarie autorizzazioni per interventi di manutenzione
-Adottare misure preventive per evitare il deterioramento del bene
Nel caso di infiltrazioni, la posizione del custode richiede particolare attenzione.
Come emerge dalla sentenza analizzata, non è sufficiente una mera attività di sorveglianza passiva, ma è necessario:1. Effettuare sopralluoghi periodici2. Documentare lo stato dell'immobile3. Segnalare tempestivamente le problematiche al giudice4. Proporre interventi risolutivi quando necessarioÈ importante sottolineare che il custode non ha autonomia illimitata nella gestione dell'immobile. Ogni intervento significativo deve essere autorizzato dal giudice dell'esecuzione, e questo può talvolta creare una tensione tra la necessità di interventi urgenti e i tempi della procedura. Sono, dunque, esimenti dalla responsabilità alcune specifiche circostanze:- Quando dimostra di aver adempiuto diligentemente ai propri doveri- In presenza di cause di forza maggiore- Quando il danno deriva da circostanze imprevedibili o inevitabili- Se ha tempestivamente segnalato le problematiche al giudiceDal punto di vista processuale, in caso di contestazioni:1. L'onere della prova del danno grava sul soggetto che lamenta il pregiudizio2. Il custode deve dimostrare di aver adempiuto diligentemente ai propri doveri3. È necessario provare il nesso causale tra l'omissione del custode e il dannoPer una corretta gestione del proprio incarico, il custode dovrebbe:- Mantenere una documentazione dettagliata delle attività svolte- Fotografare periodicamente lo stato dell'immobile- Conservare tutte le comunicazioni con il giudice e le parti- Predisporre relazioni periodiche sullo stato del beneLa figura del custode giudiziario, nell'ambito delle procedure esecutive immobiliari, richiede, pertanto, una gestione attiva e professionale del bene pignorato. In caso di infiltrazioni, la sua responsabilità va valutata considerando sia gli obblighi specifici della custodia sia i limiti intrinseci del suo ruolo. La chiave per una corretta gestione sta nel bilanciamento tra la necessaria tutela del bene e il rispetto delle procedure e autorizzazioni richieste dalla legge.
La giurisprudenza analizzata conferma, dunque, che il custode deve adottare un approccio proattivo nella gestione dell'immobile, pur nei limiti dei suoi poteri, per prevenire o limitare i danni da infiltrazioni, mantenendo sempre una comunicazione costante con il giudice dell'esecuzione e documentando accuratamente ogni attività svolta.
Il Tribunale di Gela, tuttavia, nella medesima pronuncia è chiamato ad analizzare anche la responsabilità del creditore procedente in relazione ai medesimi danni causati dall'immobile.
In relazione a tale figura, anch'essa determinante nella esecuzione immobiliare, le conclusioni sono ben differenti.
Il creditore procedente può essere ritenuto responsabile quando, pur essendo consapevole delle condizioni di degrado dell'immobile pignorato (come emerge dalla documentazione della procedura esecutiva), non si attiva tempestivamente per prevenire o limitare i danni agli immobili confinanti.
La sentenza evidenzia come il creditore procedente abbia un dovere di diligenza che va oltre il mero interesse al soddisfacimento del proprio credito, dovendo considerare anche le possibili conseguenze negative che la sua inerzia può causare a terzi. Nel caso specifico, il Tribunale ha ritenuto che il creditore, consapevole delle condizioni dell'immobile, avrebbe dovuto attivarsi sin dalle prime doglianze per evitare l'aggravarsi dei danni. Per il creditore procedente sussitono:
-l'obbligo di buona fede oggettiva e correttezza nelle procedure esecutive;
-la responsabilità per l'omessa attivazione in presenza di situazioni di pericolo noto;
- il dovere di preservare il valore del bene pignorato anche nell'interesse dei terzi.
Riassumendo, dunque, le principali differenze evidenziate dalla pronuncia tra le due figure sopra menzionate sono:
a) Responsabilità del creditore:- Natura contrattuale- Basata sulla violazione dei doveri di correttezza- Richiede la prova della consapevolezza del pericolob) Responsabilità del custode:- Natura extracontrattuale- Fondata sulla diligenza nell'esecuzione dell'incarico- Richiede la prova dell'inadempimento colposo
Il Tribunale siciliano traccia un preciso distinguo che costituisce innovativa pronuncia su temi che pur essendo di grande attualità raramente hanno avuto approdo nella aule giudiziarie.
